Wertermittlung von Haus und Grundstück

[Schwarzer_Daumen]

Moin,

im Moment versuche ich, den Wert meines Anwesens (Fertighaus + knapp 1.000 qm Grundstück) zu ermitteln. Hintergrund ist ein häusliches Arbeitszimmer. Als Selbstständiger und Hausbesitzer habe ich ja einer besonders fiesen fiskalischen Fußangel auszuweichen: Das häusliche Arbeitszimmer darf einen bestimmten prozentualen Anteil der Gesamtwohnfläche nicht überschreiten, und der anteilige Wert darf 20.500 Euro nicht übersteigen.

Aus diesem Grund habe ich mein Arbeitszimmer schon vom schönsten Raum des Hauses in den kleinsten Raum des Hauses verlegt. Durch das große Grundstück, ist aber doch noch eine gewisse Gefahr da, dass ich die Wertgrenze übertrete. Auf http://www.hausblick.de/wertermittlung habe ich schon mal einen Einstieg in die Wertermittlung gemacht und mir angeguckt, welche Faktoren zu berücksichtigen sind.

Allerdings gibt bin ich mir nicht im Klaren, was genau unter einer Komplettrenovierung zu verstehen ist? Das Haus wurde vorher von meiner Oma bewohnt und hatte eher Tapetenmuster im Stil des "Gelsenkirchener Barocks" an den Wänden: Dunkel, drückend und seltsam gemustert. Solche Tapeten wurden durch Raufaser ersetzt - nicht der Zenith des modernen Designs, aber erträglicher und mit vertretbaren Kosten pro Quadratmeter. Das Bad im Erdgeschoss und die Küche erstrahlen beide mit Oma-Wandfarben in Altrosa bzw. Altrosa gekachelt ... etwa so modern wie eine Lederkonuskupplung und Gaspedal in der Mitte beim Auto. ;-)

Mit anderen Worten: Innen wurde erneuert und verändert, aber eben nicht überall.

Die Hausfassade habe ich dieses Jahr gestrichen. Die Garage und der Haussockel sollen nächstes Jahr drankommen.

Sind die aufgeführten Arbeiten eine Komplettrenovierung oder können sie vom Finanzamt widerspruchsfest als Komplettrenovierung angesehen werden? In meinen Augen sind das alles nur Teilrenovierungen, die zwar über die Jahre gesehen einer Komplettrenovierung nahekommen, aber sieht das Finanzamt das auch so?

Hat diesbezüglich jemand Erfahrungen, was am Immobilienmarkt als "renoviert" gilt, und was das Finanzamt dazu meint?

Altersminderung
Bei der Altersminderung gibt es ja auch verschiedene Berechnungsformeln. Hat da jemand Anhaltswerte, welche Formel heute die anerkannteste ist?

Viele Grüße,
Thorsten

 

[HundundKatze]

Hallo...
Bei solch wichtigen Fragen würde ich ein paar Euro in die Hand nehmen und mir einen Sachverständiger oder einen sachkundigen Anwalt an die Hand nehmen...
Kommt dies für dich nicht in Frage?

Liebe Grüße

 

[Ise]

Steuerberater fragen, oder vielleicht hast Du ja nen im Bekanntenkreis nen befreundeten Architekten, der kann die da mehr erzählen. Aber ich glaube nicht, das der Fiskus zu Dir ins Haus kommt und nachprüft ob voll oder teilrenoviert...
Grüße
Ise... die nie ein tolles Haus abbekommen wird...

 

[ruppi]

Mit den vielen unwichtigen Erläuterrungen schaffst Du nur noch mehr Verwirrung.
Geh mit den Fragen zum Finanzamt oder lade Dir ELSTER auf den Computer.
Du kannst auch einen Steuerberater fragen,den musst Du aber bezahlen!

 

[Schwarzer_Daumen]

Moin,

mittlerweile habe ich herausgefunden, dass eine Komplettrenovierung im Prinzip eine Art Neuaufbau um die Grundmauern herum ist. Bei einem Fertighaus wäre das wohl ein Neubau auf einer bestehenden Bodenplatte.

Die übliche Methode der Berechnung der Alterswertminderung ist wohl die Methode Ross.

Ansonsten gehe ich bei deutschen Verwaltungen immer vom schlimmsten aller denkbaren Fälle aus und gebe noch einen merklichen Sicherheitszuschlag, weil Verwaltungen eine eigene Logik haben, die für Otto Normalverbraucher alles ist außer logisch! ;-)

Viele Grüße,
Thorsten

 

[billymoppel]

unter komplettrenovierung würde ich verstehen, was ich mit meiner 200 jahre alten bude gemacht habe: putz neu, fenster neu, heizung, elektro neu, bäder neu, fußböden teilweise neu teilweise überarbeitet..... etc. pp.
paar tapeten austauschen und so dies und das (und vielleicht mal einen waschtisch und ähnliches) fällt für mich unter normale instandsetzung also nichts, was im engeren sinne wertsteigernd ist

 

[Mr.Ditschy]

Versuche dies mal zu differenzieren:

Wenn von einem Haus gesprochen wird, betrifft eine Komplett-Renovierung auch das ganze Haus, dennoch werden da nur Schönheitsreparaturen durchgeführt (tapezieren, streichen) und vorhandene Schäden in Stand gesetzt, mehr nicht.
Ein Bad kann man auch einer Komplettrenovierung unterziehen, Fliesen streichen, verrostete Wasserhähne erneuern, vergilbte Badewanne streichen, Decke streichen, usw., dann wurde aber das Bad Komplettrenoviert, wenn man aber nur die Wasserhähne erneuert ist es nur eine Teil-Renovierung.
So ist es bei einer Küche, Wohnzimmer, usw .... auch, üernehmen kann man dies dann auf das ganze Haus.

Weiter gibt es dann noch eine Sanierung oder Komplettsaniereung, da wird alles beschädigte aber auch veraltetes herausgerissen, auch wenn es noch funktioniert. Meist wird durch diese Maßnahme der Wohnwert erhöht und alles auf den neuesten Stand gebracht.

Dann gibt es noch den Umbau oder Komplettumbau, da wird z.B. ein Altbau in seiner Grundstruktur total verändert. Entweder Wände versetzt oder ein Stock erhöht oder ein Anbau angebaut, usw ... um eigens einen neuen Wohnraum zu schaffen.

 

[Schwarzer_Daumen]

Moin,

danke für die Infos - für mich ist halt der ganze Themenbereich Immobilien mit allem drum und dran eher Neuland. Zum Einen muss ich mich in den praktischen Umgang mit der Materie einarbeiten und zum Anderen muss ich mich in die inhaltliche Füllung der Begriffe einarbeiten. Manchmal sind da zu allem Überfluss auch noch andere Rechtsgebiete zu beachten. Da ist es dann oft einfach sinnvoll, mal noch andere Meinungen zu Themengebieten zu hören.

Viele Grüße,
Thorsten

 

[Lavendelbibi]

Hallöle!
Um noch mehr Verwirrung zu stiften ein-zwei Worte dazu:

Also, den Wert deines Grundstücks ermittelst du am besten über den sogenannten Bodenrichtwert- für NRW (beispielsweise) einzusehen über www.boris.nrw.de.

Bei verschiedenen Renovierungen über die Zeit hinweg denke ich nicht, dass das Finanzamt das als Komplettrenovierung ansieht- außer, du hast sie innerhalb des zu berechnenden Jahres gemacht. Aber nachfragen lohnt: Habe selbst die Erfahrung gemacht, dass die im Finanzamt gerne telefonisch Auskunft geben, wenn du dein Problem sachlich schilderst und sie nicht gerade in einem stressigen Moment erwischst - da musst du, falls du dir da Sorgen machst, noch nicht einmal zwingend deinen Namen / deine Steuernummer angeben, da es "nur" die informative Auskunft ist.

Gruß, Bibi

 

[Beandaus]

Um die Verwirrung noch kompletter zu machen. Es gibt auch unterschiedliche Bewertungsverfahren. Man muss sich also nicht nur die Frage stellen, was genau versteht man unter welchem Bewertungskriterium, sondern welches Verfahren wende ich an. Dazu habe ich das hier gefunden: http://www.immobilien-katalog.net/tipps/Wie_man_den_Wert_einer_Immobilie_ermittelt.html

Du fällst offenbar unter das Sachwerteverfahren, aber ganz sicher bin ich mir da auch nicht. Ich würde einen auf Immobilienbewertung spezialisierten Makler oder Architekten beauftragen. Der bewerten dann nicht nur, was richtig (hoffentlich) ist, sondern auch, was steuerlich (hoffentlich) am besten ist.

 

[Schwarzer_Daumen]

Danke für die Infos. Nach dem was ich bisher herausgefunden habe, ist eine Komplettsanierung wesentlich mehr als Kosmetik. Da muss ich mir also keine Sorgen machen. Ich muss halt aufpassen, dass ich das Haus nicht durch eine zu fortschrittliche Heizungsanlage oder eine teure Außendämmung unnötig aufwerte. Aber das werde ich zu verhindern wissen! ;-)

Viele Grüße,
Thorsten

 

[ruppi]

Ich muss halt aufpassen, dass ich das Haus nicht durch eine zu fortschrittliche Heizungsanlage oder eine teure Außendämmung unnötig aufwerte. Aber das werde ich zu verhindern wissen!

Ich frage mich manchmal, warum denken einige bei "Steuer sparen" so verquast? Wegen 100 oder 200€ Ersparniss läßt man sein Haus vergammeln.
Siehe einmal hier: http://de.wikipedia.org/wiki/Arbeitszimmer
Auch bei einen hohen Steuersatz, bleiben Dir vielleicht ein paar hundert Euro, wenn überhaupt, Ersparnisse!!
Eine gute Dämmung und eine fortschrittliche Heizungsanlage bringen Dir, auf Dauer, mehr Ersparnisse!!

 

[Schwarzer_Daumen]

Wenn das häusliche Arbeitszimmer mehr als einen bestimmten Betrag wert ist, zählt es zum Betriebsvermögen (Stichwort "stille Reserve"). Dann können im Falle der Geschäftsaufgabe oder des Hausverkaufs schon mal fünfstellige Steuernachzahlungen fällig werden! Es geht darum, diese Falle zu umgehen ohne Geld zu verschenken.

Viele Grüße,
Thorsten

 

[Mr.Ditschy]

Aha, diesen Betrag würde mich mal interessieren?

Wenn es nur wegen diesen Gründen ist, planst Du aber weit voraus oder hast Du da schon ernüchternde Pläne?
Weiter ist das Arbeitszimmer an Wert schnell gemindert, wobei die größe der Räumlichkeit ja dennoch gleich bleibt. Ob der nun oben oder unten ist, ist doch weniger schlimm, umbauter Raum bleibt doch umbauter Raum, oder was macht dies an Summe aus?
Wenn der Raum in der Stadt oder auf dem Land wäre, gut, aber so ...

 

[Mr.Ditschy]

Es geht darum, diese Falle zu umgehen ohne Geld zu verschenken.]

Nimm Lösung 2, dann bist Du aus allen raus, fertig! (Weiter wird nur das Haus berechnet, nicht das Grundstück.)

Lösung 2: Steuersparmodell "Arbeitszimmer im Gartenhaus". Richten Sie Ihr Arbeitszimmer von Anfang an nicht im Haus ein, sondern bauen Sie dafür eine freistehende Blockhütte im Garten. Denn dabei handelt es sich nicht um eine Immobilie, sondern um ein bewegliches Wirtschaftsgut. Das Gartenhaus steigt nicht im Wert, es sinkt. Somit entsteht keine stille Reserve, die Jahre später zu versteuern wäre. Zudem lässt es sich besser abschreiben als ein häusliches Arbeitszimmer, sodass das Gartenhaus unterm Strich ein astreines Steuersparmodell darstellt.

Ein Archiv im Gartenhaus spart Fläche im häuslichen Arbeitszimmer; weniger Fläche wiederum bedeutet, dass der anteilige Wert des Zimmers unter den Freigrenzen bleibt.

Steuer-Tipp: Ziehen Sie für Ihren konkreten Einzelfall sicherheitshalber einen Steuerberater hinzu.

Quelle: http://www.steuer-schutzbrief.de/st...estiegenen-wert-der-immobilie-versteuern.html

 

[Schwarzer_Daumen]

Meine Steuerberaterin meinte, dass sich das nicht lohne ...

 

[Mr.Ditschy]

Was nicht Lohnt, ein Gartenhaus?
Dann lohnt sich doch aller andere Mühe auch nicht, oder sehe ich dies falsch?!

 

[Schwarzer_Daumen]

Ein Gartenhaus das als außerhäusliches Arbeitszimmer geeignet ist, lohnt sich nicht, weil das ja mehr sein muss, als die Baumarkt-Billighütte. Das Ding muss ja auch bei -20° funktionieren und es muss einbruchsicher sein und und und ...