Sanieren sinnvoll oder teilweise abreissen ?

[Max76]

Hallo Leute,

ich bin neu im Forum und suche Rat.
Wir haben Interesse an einer Immobilie und bevor wir sie kaufen will ich mir Rat und Tipps holen.

Es ist ein Einfamilienhaus in NÖ, Baujahr 1950.
Vollständig unterkellert (Steinkeller).
Hanglage
Hausgrundfläche 68 m2
Erdgeschoss trocken, aber alte Installationen im ganzen Haus.
Dachstuhl ok, Bedachung müsste neu gemacht werden (dicht, aber wie lange noch?)
Dachgeschoss ausgebaut (2 Zimmer).

Das Haus wurde bis zum Tod von den Erbauern bewohnt und seit den 70er Jahren wurde nichts mehr investiert.
Dementsprechend ist der Zustand.
Kein Wärmeschutz
Heizung: Holzofen, Kamin ok
Kein Badezimmer, nur WC
Fenster uralt und undicht

Ich hoffe, ihr könnt euch mit dieser Beschreibung etwas vorstellen.
Kurz gesagt, ein Haus Bj 1950, in dem seit mind. 30 Jahren kein Schilling mehr investiert wurde.

Nun meine Frage: die Lage wäre für uns ideal, die Hanglage stört uns nicht.
Der Preis ist äußerst günstig.

Nun meine Frage:
lohnt sich grundsätzlich eine Renovierung/Sanierung in diesem Ausmaß (Wärmeschutz, Fenster, Heizungsanlage, Badezimmererrichtung, neue Bedachung)
Anschlüsse Kanal, Strom/Starkstrom, vorhanden.

Wäre es eine Möglichkeit, alles über der Kellerdecke abzureissen (also Erd- u. Obergeschoss) und auf die dicken Kellermauern und die gute Kellerplatte neu aufzubauen (z.B. Holzhaus?) oder wird das zu teuer inkl. Entsorgung.

Im Anhang ein Foto des Objekts.

Danke für jeden Tipp/Ratschlag

 

[ruppi]

Hallo,
als ich im Außendienst war, habe ich viel mit dem Hausbau etc. zu tun. 68 m² ohne Bad ist sehr wenig. Jetzt noch ein Bad einbauen? Wo willst Du wohnen?
Ich kenne ein paar Häuser, die haben das genauso gemacht wie Du Dir das gedacht hast. Abreißen und auf den Keller ein Fertighaus, Holzhaus, gebaut.
Alles eine Frage von Deinen finanziellen Möglichkeiten.

 

[Max76]

danke für die Antwort.
68 m2 sind die Grundfläche.
Also pro Stockwerk.
Wir sind eine 4köpfige Familie, da finde ich es groß genug (68m2 Keller, 68m2 Erdgeschoss und oben die 2 Kinderzimmer.
Da ich handwerklich nicht viel kann ist es eben eine Frage, ob ein Neubau auf den Keller nicht sinnvoller wär (Fertighaus)

 

[Kraeuterfreund]

Vielleicht als kleines Indiz für dich:

wir haben vor 15 Jahren ein Haus aus 1950 übernommen und mit insgesamt rund 150qm sanieren lassen. Im Prinzip kann man sagen: die Außenmauern sind fast unverändert geblieben, der Rest ist neu

Das waren:

- Neuer Dachstuhl, neue Dachdeckung, Wärmedämmung Dach, Einbau von zwei Gauben und zwei Dachflächenfenstern, Ausbau des DG zur Wohnfläche (inkl. Parkettboden)
- im gesamten Haus Austausch aller Elektroleitungen
- Neuverlegung von Antennen und Telefonverkabelung
- Kompletterneuerung der Wasser und Abwasserleitungen
- neue Heiztherme, teilweise neue Heizkörper
- alle Fenster erneuert
- alle Türen erneuert
- Wärmedämmung auf Außenfassade
- Umgestaltung der Innenräume, Wände neu ziehen und andere einreißen
- Treppengeländer neu aus Edelstahl über drei Etagen (EG, OG, DG)
- Neuaufbau von zwei Badezimmern mit Wanne, Dusche, Toiletten, Waschtische, Fliesen, Badmöbel
- Neue Fussböden im gesamten Haus (teils Parkett, teils Laminat)
- Sämtliche Räume tapezieren und streichen

Diese Arbeiten, alle von Fachfirmen ausgeführt und unter Bauleitung eines Architekten, haben alles zusammen nach heutiger Währung rund 125.000 Euro gekostet. Für den Preis wäre ein vergleichbarer Neubau bei uns nicht möglich gewesen.

Jetzt musst du aber selbst entscheiden:
- wie ist die Preisentwicklung in den letzten 15 Jahren?
- was kostet das alles (auch ein Neubau) in Österreich?

 

[Stellschnecklein]

Zu allererst würde ich mich mal ganz genau erkundigen, wie es mit den nötigen Genehmigungen aussieht. Außer den normalen stamp fees könnten noch jede Menge Gutachten fällig werden, da kommt locker mal ein höherer fünfstelliger Betrag zusammen, der auch in die Gesamtkosten mit einfließt.

 

[Evi]

Vielleicht als kleines Indiz für dich:

wir haben vor 15 Jahren ein Haus aus 1950 übernommen und mit insgesamt rund 150qm sanieren lassen. Im Prinzip kann man sagen: die Außenmauern sind fast unverändert geblieben, der Rest ist neu

Das waren:

- Neuer Dachstuhl, neue Dachdeckung, Wärmedämmung Dach, Einbau von zwei Gauben und zwei Dachflächenfenstern, Ausbau des DG zur Wohnfläche (inkl. Parkettboden)
- im gesamten Haus Austausch aller Elektroleitungen
- Neuverlegung von Antennen und Telefonverkabelung
- Kompletterneuerung der Wasser und Abwasserleitungen
- neue Heiztherme, teilweise neue Heizkörper
- alle Fenster erneuert
- alle Türen erneuert
- Wärmedämmung auf Außenfassade
- Umgestaltung der Innenräume, Wände neu ziehen und andere einreißen
- Treppengeländer neu aus Edelstahl über drei Etagen (EG, OG, DG)
- Neuaufbau von zwei Badezimmern mit Wanne, Dusche, Toiletten, Waschtische, Fliesen, Badmöbel
- Neue Fussböden im gesamten Haus (teils Parkett, teils Laminat)
- Sämtliche Räume tapezieren und streichen

Diese Arbeiten, alle von Fachfirmen ausgeführt und unter Bauleitung eines Architekten, haben alles zusammen nach heutiger Währung rund 125.000 Euro gekostet. Für den Preis wäre ein vergleichbarer Neubau bei uns nicht möglich gewesen.

Jetzt musst du aber selbst entscheiden:
- wie ist die Preisentwicklung in den letzten 15 Jahren?
- was kostet das alles (auch ein Neubau) in Österreich?

Mit dem Betrag wirst du heute wohl kaum hinkommen.
Evi

 

[Kraeuterfreund]

Mit dem Betrag wirst du heute wohl kaum hinkommen.
Evi

Deshalb sagte ich ja, er muss jetzt prüfen, wie die Preisentwicklung in Österreich war und was ein Neubau kosten würde.

Die Aufzählung mitsamt Kosten war ja auch nur als erster Anhaltspunkt gedacht.

Als wir angefangen haben, zu sanieren, hatten wir auch nicht die geringste Vorstellung davon, was am Ende rauskommen würde. Denn während der Arbeiten fallen einem noch so viele Sachen ein, die man "eigentlich am besten gleich mitmachen könnte", so dass die Kosten ganz schön nach oben gehen (können).

 

[Max76]

danke für die bisherigen Antworten/Ratschläge !!

 

[billymoppel]

ich habe ein ein 200 jahres altes aus haus saniert, in dem 10 jahre keiner gewohnt hat (d.h. heißt hausschwamm und andere unbilligkeiten) - und es hat sich gelohnt, auch finanziell.
allerdings ist bei deiner planung zu berücksichtigen, dass offenbar planst, den keller zu bewohnen. eine dafür nötige nachträgliche dämmung/abdichtung wird sehr teuer und als lösung wird es auch immer suboptimal sein, es bleibt ein keller. im sommer kann man eigentlich garantieren, dass es ein klammes loch wird.
das ist ja auch keine weiße wanne. also in punkto komfort wird das nie das gleiche sein. und ich würde mir das auch arg überlegen, ob ich den rest meine tage oder zumindest viele tage, in einem keller schlafen will.
hier in deutschland als offizieller wohnraum wohl auch nicht - je nach belichtungsmöglichkeit - genehmigungsfähig.
ein neubau auf alten grundmauern - falls genehmigungsfähig - kann sich auch durchaus lohnen

ps: ich seh das foto erst jetzt - ist der keller aus bruchstein oder nur naturstein-like? in ersterem fall wird eine nachträgliche abdichtung/dämmung sicher eher schwierig

 

[Stellschnecklein]

Ich kann mir nach wie vor nicht vorstellen, dass es für ein Haus mit dieser Hanglage ohne Weiteres eine Baugenehmigung für den Neuaufbau auf den alten Grundmauern mit entsprechender Umnutzung geben wird.

Aber vielleicht sind in Österreich Dinge möglich, wo in Deutschland die Behörden sofort dicht machen, ich würde es Euch wünschen.

Dann aber bitteschön auch einen stilgerechten Holzaufbau, so in dieser Art.

Wenn man sowas in Deutschland, zumindest in etwas nördlicheren Regionen anfragt, winken die Firmen sofort ab, es sei denn, man ist mehrfacher Millionär.

 

[Max76]

nein billymoppel, das hast du falsch verstanden.
Der Keller bleibt wie er ist.
Wohnräume sind nur im Erdgeschoss und im Dachgeschoss.

Ich hab inzwischen viele Meinungen und Ratschläge eingeholt, ein Abriss und Neuaufbau ist praktisch vom Tisch.
Daher Sanierung, und zwar gründlich.

Dachstuhl ok, aber neue Deckung notwendig.
Elektro- u. Wasserinstallationen neu
Fenster neu, dazu Wärmeschutzfassade