altes Fachwerkhaus

[Paliabella]

Hallo an Alle!

Kennt sich jemand mit um 1900 erbauten Fachwerkhäusern aus?
Auf was muß man bei Besichtigung achten?
Ist diese alte Bauweise eher feucht oder trocken?
Isoliert so ein Lehm-Strohgemisch eher gut oder schlecht?
Kann man an solchen Wänden Hängeregale mit Büchern drauf befestigen?
Oder überhaupt Nägel oder Schrauben anbringen, für Bilder z.B.?

Wieso haben die Leute früher überhaupt diese Bruchsteinkeller gebaut?
Diese werden als feucht angegeben, da kann man doch überhaupt nix reinstellen, ich nehme an, auch keine Lebensmittel?

Gibt es für einen Neukäufer zwingend gesetzliche Auflagen zur Wärmedämmung oder Instandsetzung? (Ich könnte zunächst nur den Kaufpreis aufbringen, alles andere müsste so nach und nach erledigt werden.)

Wäre schön, wenn jemand bald antworten würde, wir können das Haus evtl. schon am Samstag besichtigen.

Nette Grüße!!!!

 

[pere]

Hallo an Alle!

Kennt sich jemand mit um 1900 erbauten Fachwerkhäusern aus?
Auf was muß man bei Besichtigung achten?
Ist diese alte Bauweise eher feucht oder trocken?
Isoliert so ein Lehm-Strohgemisch eher gut oder schlecht?
Kann man an solchen Wänden Hängeregale mit Büchern drauf befestigen?
Oder überhaupt Nägel oder Schrauben anbringen, für Bilder z.B.?

Hallo payabella,
nimm am besten einen Zimmermann mit, der kann dir dann bei der Begutachtung des Fachwerks helfen.
Achte auf Risse in den Wänden, auch in den Ecken. Geh auf den Dachboden, dort kannst du das Fachwerk auch gut sehen. Dort auch gleich das Dach unter die Lupe nehmen.
Auch der prüfende Gang um das Haus herum ist wichtig. Neue Balken einziehen kostet richtig Geld.
Der Lehmschlag bringt zwar ein gutes Raumklima, aber Isolierung nicht.
Ich habe damals nur die geraden Wände isoliert, die Schrägen nicht, und habe im normalen Winter nur 16 Grad mit Heizen erreicht.
Mit den Gesetzen kenne ich mich nicht aus, ich weiß nur, dass es für die alten Heizungen neue Regelungen für den Käufer gibt.
Regale kannst du mit Spezialdübeln aufhängen.
Die Keller in diesen alten Häusern sind eigentlich immer feucht - gutes Klima zum Weinlagern.

Wenn du dich auf dieses Abenteuer einlassen willst, sollte dir klar sein, das noch etliche Kosten auf dich zu kommen werden.

Liebe Grüße
Petra

 

[Paliabella]

Hallo Petra,
das ist ja toll, daß Du so schnell geantwortet hast, vielen Dank!
Scheinst Dich ja gut auszukennen. Daß man die Räume im Winter auf höchstens 16 Grad erwärmt bekommt, ist bedenklich. Was könnte man da machen? Das schöne Fachwerk doch verputzen lassen? Oder würde eine Beklebung der Außenwände von innen mit so Styroporplatten was bringen?

Daß das Gebäude noch weiteres Geld kosten wird, ist schon klar. Es ist mir wichtig, daß man aber zunächst einziehen kann und alles so nach und nach herrichtet, so wie Zeit und Geld ist. Ich habe keine hohen Ansprüche.
Letztens schrieb irgendwo mal jemand:
Lieber eine kleine Hütte in der man lacht, als einen Palast in dem man weint.

Nachdem man mir hier die zweite Katze umgebracht hat und ich zufällig dieses eine interessante Objekt gefunden habe, möchte ich mit beinahe 50 eine Veränderung vornehmen. Ich kann leider keinen Einfluss darauf nehmen, welche Menschen diese Häuser hier kaufen, ich kann nur selbst einen Ortswechsel vornehmen.
Natürlich besteht dieser Entschluss nicht "nur" aufgrund 2 ermordeter Katzen, da sind schon lange andere Dinge im Argen.

Danke für Deine Hilfe und liebe Grüße!

 

[pere]

Das schöne Fachwerk doch verputzen lassen? Oder würde eine Beklebung der Außenwände von innen mit so Styroporplatten was bringen?

Also, von außen würd ich garnichts machen, das ist ja das schönste an einem Fachwerkhaus. Von innen arbeitest du mit Fermacellplatten (oder ähnlichen), die gibt es mit Styropor auf der einen Seite in unterschiedlichen Stärken. Das nimmt dir weniger Raum weg, als wenn du eine Lattung an die Wand bringst und Glaswolle verwendest. Außerdem kann man das gut allein schaffen. Aber darauf achten, nicht nur die Außenwände, sondern auch die Fensterleibungen.
Das kann alles nach und nach gemacht werden, aber dann hat man leider lange Chaos im Haus.
Für die Obergeschossdeckenisolierung kannst du einfach Glaswolle auf dem Dachboden ausrollen, gibt es auch in unterschiedlichen Stärken. Denn ein neues, gut isoliertes Dach, kostet auch gut Geld.

Lieber eine kleine Hütte in der man lacht, als einen Palast in dem man weint.

Da hast du Recht.

Liebe Grüße
Petra, die gern alte Häuser renoviert

 

[Paliabella]

Petra, Du wohnst nicht zuuuufällig im Westerwald???

Naja, noch ist es ja ein ungelegtes Ei das Ganze, ich halte Dich auf dem Laufenden!

Dankeschön nochmal!

 

[pere]

nein leider nicht, sonst könnte ich meine Enkel öfter sehen, die mit ww-kennzeichen durch die schöne Gegend gefahren werden

Gruß
Petra, die auch schon stolze Oma ist

 

[niwashi]

ww-kennzeichen

Mein Gott, Deutschlands waaahnsinnigste Autofahrer: ich sag nur Vallendar - Höhr-Grenzhausen - Kannenbäckerstraße

niwashi, der seine Enkel nie in einem WW-Auto mitfahren ließe OT, sorry

edit mit on topic
im Rathaus der Gemeinde über mögliche Förderungen von Fachwerksrenovierungen nachfragen und beim Bautenministerium gibt es auch Broschüren zu diesem Thema (kostenlos); eventuell kann auch die Architektenkammer des betreffenden Bundeslandes weitere Auskunft und Broschüren geben
auf alle Fälle ist es wichtig bei der Besichtigung einen Fachmann - kann auch ein Architekt mit Erfahrung mit Fachwerkssanierungen sein - zu konsultieren; Bausachverständige können mitunter teuer sein, zahlt sich aber im Endeffekt aus, da man vor möglichen "Fallen" gewarnt werden kann

 

[Paliabella]

Na Mensch, Petra, dann besuch die doch recht häufig, die Enkel und komm' mir helfen....
Ich würde, wenn's klappt mit AK-Kennzeichen Vespa fahren.

Hey Niwashi, sag' nix gegen "Wäller", ich bin ein halber (bzw. 'ne halbe..... ja, auch 'ne halbe Portion, aber bei 'nem Weibchen ist das ja nicht so schlimm).
Mutter stammt aus der NR-Gegend. Und witzigerweise bin ich als Kind mit Papi in der Gegend des Objektes herumgestromert. Eine von Mutters Schwestern wohnte damals im Nachbardorf weil sie dorthin geheiratet hatte. Sie haben das alte Haus von meinem Onkel schon vor Jahren verkauft.
Vielen Dank für Deine Ratschläge!

Liebe Grüße an Euch beide!!!

 

[pere]

hallo payabella,
hab die 'ne PN geschrieben.

Gruß Petra

 

[Paliabella]

... alles gelesen und geantwortet!!!!

 

[niwashi]

aaach payabella,
eine gute (ex-)Freundin ist aus Valler, da kriegt man einiges mit ... auch die ethnischen Unterschiede und Vorurteile und Kleinkriege und ...

niwashi, der die Gegend recht nett findet ... vor allem die Glasfabriken mit den billigen Biergläsern ... *sabber*

 

[Paliabella]

... also ist das jetzt purer Zufall oder ein Wink des Himmels mit Euch beiden Westerwaldspezialisten????
Danke, daß Ihr mich zum Schmunzeln und auch - wie soeben - zum Lachen bringt!
Es geht mir nämlich hundsmiserabel.
Vielleicht seid Ihr ja keine Katzenfreunde, aber stellt Euch vor, man hätte Eure Kinder erschossen. Nein, ich übertreibe nicht, für MICH ist es so, denn ich habe nur meine Tiere und ich hatte in den letzten Jahren genug Stress.
Ich bin nicht freiwillig kinderlos und mein Ex- und ich haben einiges durchgemacht, das muß man ja heutzutage immer betonen, damit einem sein Schicksal nicht auch noch negativ bewertet wird.
Ist aber kein Thema für Haus und Garten, allerdings: doch - denn ICH habe KEINE Hilfe von inzwischen erwachsenen Söhnen oder Töchtern - DAS berücksichtigt niemand, wenn man kinderlose zur Kasse bittet - ICH muß für jeden Scheiß, den ich selbst nicht schaffe teure Handwerker bezahlen. Und Taxi zum Arzt, wenn ich selbst nicht fahren kann und und und...
Aber lassen wir das.
Lachen wir lieber noch etwas.
Liebe Grüße!!!!!!!

 

[Marie]

Hallo payabella, ich wohne hoch im Norden und habe kein Fachwerkhaus, aber ein altes Bauernhaus von 110 Jahren. Ich kann Dir nur aus 35-jähriger Erfahrung sagen, kleistere Deine Wände nicht mit irgendetwas wie Styropor oder Leimholzplatten zu, dahinter muchelt es in einigen Jahren, und Du fängst wieder von vorne an. Wie wir wie gesagt vor 35 J. angefangen sind waren die Wände mit so Pappen isoliert, wir haben alles herunter gerissen und bereuen es nicht, zwar haben wir kein Haus in dem nur 2000 l Oel im Jahr gebraucht werden, aber wir haben ein gesundes Raumklima (ohne Schimmel) und wenns zu kalt wird, wird mit dem Ofen zugeheizt. Bzw. wird die Hzg. zugeschaltet. Aber eines muß einem klar sein mit einem alten Haus, fertig wird man nie, es sei denn man hat das viele Kleingeld, jedich die Atmosphäre eines alten Hauses entschädigt für alles. Du solltest Dich für ja entscheiden. Herzliche Grüße und dann man Ärmel hoch von Monika

 

[Paliabella]

Hallo Monika,
auch Dir lieben Dank für Deine Ratschläge!
Ich hatte mir das irgendwie gedacht, daß es nicht soooo gut ist, alle Wände mit Holz zu verkleiden. Das ist in dem Haus der Fall. Und es sind diese Leimholzplatten. Was bedeutet bei Euch dort oben das Wort "mucheln"? "streng riechen"? "schimmeln"? "faulen"?
Wenn wir das alles abreissen, was dann? Die Holzbalken neu streichen, ist klar. Was macht man mit dem Lehmgefache (wie nennt man das eigentlich?)? Bißchen Putz drauf und streichen? Kann man, wenn man es will auch Raufaser auf die Wände kleben?
Ist es denn eine vernünftige Isolierung, wenn man auf etwas Raum verzichtet und an den Außenwänden Dachlatten und Nut- und Federbretter anbringt (wohinter dann Luft zirkulieren würde?)?

Wir haben uns das Haus am Freitag angesehen. Es wirkt okay für den Preis, aber trotzdem ist es eine schwere Entscheidung. Meine Onkel, der selbst immer an seinem Elternahus von 1925 herumgewerkelt hat, war dabei und meinte, ich könnte das Haus ruhig kaufen. Das Gebälk, welches man nur auf'm Dachboden sehen konnte, war trocken und sah gut aus. Es roch nicht nach Schimmel oder Feuchtigkeit. Die Vorbesitzer sind aber auch erst vor drei Wochen ausgezogen und es war ja die letzten Wochen warm und sonnig.
Habe mich nach den Baulandpreisen dort erkundigt. Demnach wurde das Haus inklusive dem Maklerverdienst auf nur 8000,- Euro bewertet. Jetzt fragen wir uns die ganze Zeit: "Wo ist der Haken?". Falls ich es doch wieder verkaufen müsste, möchte ich natürlich wenig Verlust hinnehmen müssen.
Die Lage ist traumhaft, allein die ist ihr Geld wert.

Eigentlich hält uns zurzeit nur die Tatsache zurück, daß meine Mutter einen Riesenaufstand macht und mir droht, mich zu enterben, bzw. mein Elternhaus hier einem meiner Cousins zu überschreiben. Es wäre verdammt viel Geld auf das ich verzichten würde, ich würde es im Alter sicher gut brauchen können.
Ich zittere jeden Tag darum, daß der Makler es einem anderen gibt, der uns vielleicht nur 1 Stunde zuvor kommt. Sehr schwere Entscheidung.

Ich melde mich wieder. Liebe Grüße!!!

 

[niwashi]

Gebäude dieser Bausubstanz und Alter werden so schwach bewertet, weil
- Heizung
- Wärmedämmung
- Fenster
- Keller
usw. fehlen oder auf einem alten Niveau sind und ausgewechselt gehören; insbesondere die Wärmedämmung bzw. der spätere Öl-/Gasbedarf spielen heute bei der Bewertung eine Rolle
der Verkehrswert solcher Imobilien tendiert oft gegen "Null" und man bezahlt nur den Grundstückspreis, da meist in die alte Bausubstanz investiert werden muß; da spielt es auch keine Rolle, ob das Gebäude unter Denkmalschutz steht

niwashi, dessen Schwager Immo-Makler ist und so an Wissenswertes gelangt

 

[Paliabella]

Danke, Niwashi!!!
Das ist ja toll, daß Dein Schwager Makler ist! Frag' ihn doch mal, ob "mein" Makler nicht ein kleiner Betrüger ist.

Er ist für mich geplatzt, der Traum!
Hatte soeben einen Anruf vom zuständigen Bauamt und erhielt die Info, daß besagtes Grundstück zu nur weniger als die Hälfte Bauland ist!!!
Wer rechnet schon mit sowas?
Somit wäre das über 100 Jahre alte Haus mit 33.000,-€ berechnet.
Kann das sein?
Man darf übrigens auf dem Gartenteil auch keine Garagen bauen, weil da nur ein Feldweg hinführt.
Also ich werde das nicht kaufen, obwohl's von der Lage und dem Garten her ein wirklich hübsches Stück Land ist.

Werde mich weiter umsehen und sicher von DIESEM Makler niemals ein Haus kaufen.

Enttäuschte Grüße!!!

 

[niwashi]

die Details zur Grundstücksfrage (Bauland usw.) hätte der Makler gleich machen müssen/sollen
aber warum soll der Traum nun aus sein; wenn Dir das Haus gefällt und nichts dagegen spricht (Bausubstanz) dann läßt sich das sicherlich irgendwie regeln (hätte regeln lassen)

hast Du nicht nachgefragt, wie die Bewertung aussieht - Grundstück (Teil 1 und 2) und Gebäude

niwashi, der "einfach nur schade" sagt

PS meinen Schwager frage ich aus prinzipiellen Gründen nicht, sorry (pflege ein sehr gutes Verhältnis zu ihm)

 

[Paliabella]

Na schade, daß Du keine Makler-spezifischen Infos (oder wenige) schreiben möchtest (kannst, wenn Du nicht fragst), wäre doch sehr interessant zu erfahren, WIE solch ein Haus bewertet wird.

Mir wurde gesagt, daß einem keine Bank auf so ein altes Haus einen Kredit geben würde, falls das mal nötig wird. Wenn desweiteren klar ist, daß so ein Haus praktisch zum Grundstückswert verkauft wird (das wird auch manchmal in den Exposees angegeben) dürfte für meinen Geschmack der Kaufpreis nicht wesentlich höher als der Grundstückspreis sein. Die Bausubstanz läßt sich schlecht feststellen, da innen alle Wände verkleidet sind.

Verhandeln ist leider nicht meine Stärke und ich weiß ja auch nicht einzuschätzen, was ein gerechter Preis wäre.
Grübelnde Grüße!!

 

[Paliabella]

Nachtrag: Nein, nach Bewertung von Grundstück und Gebäude habe ich nicht gefragt, ich werde nur so nach und nach bei dieser Sache hier schlau, auf was man alles achten muß, bzw. auf welche Fragen man überhaupt von sich aus kommen muß.
Andere Häuser, die wir uns angesehen hatten, fielen gleich bei Besichtigung durch.

 

[niwashi]

Deine Frage bzgl. meines Schwagers hatten sich etwas anders angehört: "...kleiner Betrüger ist ..."
dazu werde ich ihn bestimmt nicht bitten, etwas zu sagen - ich denke, Du verstehst das!
andererseits habe ich auch (mit ihm) die Erfahrung gemacht, dass es schwierig und meist auch sinnlos ist, über ein nicht gesehenes Objekt zu diskutieren, zumal gerade Altbauten sehr unterschiedlich in ihrer Substanz sein können;

Verkleidungen der Wände: waren die neu? ... andererseits schreibst Du, dass es in dem Haus nicht "verdächtig" gerochen hat

bewertet werden:
Grundstück selber und Lage (Stadt, Dorf, freistehend, ...)
infrastrukturelle Anbindung
Erschließung einschl. Kanal, Strom, Telefon (heute auch Internet, denn nicht jedes Gehöft hat DSL)
u.U. Bewertung des Gartens (Baumbestand und Anlage, aber nur im begrenzten Umfang)
Gebäude:
bauliche Substanz: Holzbauweise, Stein, Ziegel, ... und dessen Zustand in Abhängig des Alters
Ausstattung des Gebäudes: Keller, Dach (ausbaufähig), Raumhöhen, Garage, Wintergarten, ...
kann das Gebäude selbst modifiziert werden (Denkmalschutz ...)
Installation: Heizung, Sanitär ggfs. Sanierung notwendig (neue Vorschriften seit 1.1.2006)
Wärmedämmung bzw. Zusatnd der Fenster usw. (neue Vorschriften seit 1.1.2006)
Zustand Wände, Türen, Böden, usw.
Zuschnitt des Gebäudes sprich Aufteilung der Räume - mögliche Nutzung und Änderung eingeschränkt?
sogar nach Raucherrückständen wird manchmal gefragt
mögliche Giftstoffe wie Asbest?
Schimmelbefall bzw. -verdacht
Sanierungsaufwand

Bewertungskriterien nach Punkten oder so habe ich keine bei der Hand, die könnte ich aber erfragen - das dauert aber ein, zwei Wochen

niwashi, der gerne weiterhilft, solange er kann