Hauskaufen- was beachten? wie berechnen

[BlumeW]

Hallo Zusammen,

mein Freund und ich planen ein Hauszukaufen, was ca. 150.000 € kosten soll (mit allem, Preis, Marklergebüren, Grundbucheintragung, renovierung etc.).
Wie berechnen ich die Kreditrate und die Laufzeit (Eigenkapital 0 €).
wenn ich bsp. 800 € monatlich zahlen möchte... wie viele Jahre muss ich bei einem Druchschnittlichen Zinssatz zahlen, bis das Haus wirklich mir gehört.... ich möchte nicht nur die Zinsen tilgen sondern auch den Kredit abbezahlen.
Was muss man so an Versicherungen etc abschließen? und was muss man generell beim Hauskauf so alles beachten? Ist es wirklich notwendig einen Unabhängigen Gutachter mitzunehmen?

Vielen Dank

Blume

 

[gartenfee84]

hallo blume,

also am besten lässt du dir das von deiner bank mal ausrechnen. du hast ja meistens nicht nur einen kredit sondern mehrere. du kannst z b bausparer vorfinanzieren (falls schon einer vorhanden ist) oder auch vergünstige kredite über die kfw bekommen...
ich schätze aber mal das du bestimmt um die 30 jahre brauchst um das abzuzahlen (man zahlt ja jährlich schon ein paar tausend euro zinsen).
aber bei uns war das so das wir bei der bank angeben mussten wieviel man verdient und was man an monatlichen ausgaben hat, dann rechnen die dir das genau aus...
also an versicherungen haben wir hausrat, brandschutz (ist sogar pflicht glaub ich) und eine wohngebäudeversicherung.

lg gartenfee

 

[Sahne]

Hier kann man auch selber Berechnungen anstellen:

Rechner

Das ersetzt natürlich nicht die Beratung durch die Bank, ist aber immerhin schon mal ein Ansatzpunkt.

Zu den Versicherungen:

Feuerversicherung (war früher mal Pflicht, ist inzwischen abgeschafft, wird aber von der Bank gefordert, wenn das Haus beliehen ist) ist ein Bestandteil der Gebäudeversicherung. Zusätzlich kann man noch gegen Sturm, Hagel, Leitungswasser und Elementarschäden versichern, alles eine Frage des Preises. Ich würde auf jeden Fall Sturm mit einbeziehen, bei den in den letzten Jahren auftretenden Wetterkapriolen sind gleich mal ein paar Dachziegel wegeflogen.

Dann kann man das Gebäude noch gegen Glasschäden versichern, da sind alle "Flachgläser" enthalten, also sowohl Fensterscheiben als auch beispielsweise die Scheiben von Schränken.

Eine Hausratversicherung natürlich, aber die sollte man auch als Mieter haben, es ist die einzige Versicherung, die Dir Deinen Hausrat nach Neuwert ersetzt. Beispiel Mietwohnung: Durch einen nicht durch Dich verursachten Brand ist der Hausrat kaputt. Der Schädiger ist ermittelt und somit zum Schadenersatz verpflichtet. Allerdings nur zum Zeitwert, d. h. Du bist nie in der Lage, Dir Deinen Hausrat wieder neu zu kaufen, weil der Zeitwert immer geringer sein wird. Hast Du aber selber eine Hausratversicherung, bezahlt die Dir die neuen Möbel und sonstigen Hausratgegenstände.

Wenn Ihr das Haus alleine bewohnt, deckt evtl. Regressansprüche die Privathaftpflichtversicherung ab (Beispiel: Jemand stürzt, weil der Zugang zum Haus vereist ist und verletzt sich dabei). Ist in dem Haus aber noch eine Einliegerwohnung, die vermietet werden soll, kommt dafür nicht mehr die Privathaftpflicht auf, dann braucht man zusätzlich eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Wenn in dem Haus eine Ölzentralheizung ist, ist es möglich, den Öltank gegen Schäden zu versichern. Wenn beispielsweise durch Hochwasser der Öltank defekt wird und Öl in das Erdreich gerät, ist mit umfassenden Sanierungsarbeiten zu rechnen, diese Kosten trägt die Öltankhaftpflichtversicherung und die können nicht unerheblich sein.

 

[Marc4Mac]

Neu oder Gebrauchtimmobilie?
Wenn die nötige Sachkenntnis nicht vorhanden ist würde ich einen Sachverständigen zu Rate ziehen.
Ausserdem solltest Du nicht zu knapp kalkulieren, denn bei einer Gebrauchtimmobilie kommen schnell mal Renovierungskosten (z.B. Fenster, Heizung, etc.) zusammen.
Energieausweis zeigen lassen damit Du vorher weisst was die Hütte benötigt um warm zu werden.

 

[ruppi]

Hallo blume,
ohne Eigenkapital ein Haus zu kaufen ist Träumerei, besser gesagt Spinnerei. Was mit diesen Leuten passiert hast Du plastisch vor ein paar Wochen in Amerika vorgeführt bekommen.
Am besten Ihr zwei schließt, jeder für sich, einen Bausparvertrag ( 50 Tsd.) ab und spart ihn voll. Wenn der Vertrag voll ist, geht Ihr auf die Bank und beantragt ein Darlehn mit Sondertilgung für den Hauskauf. Alles andere sind Träumereien.

 

[tina1]

Hallo,

erstens sind wir hier nicht in Amerika.
Zweitens, wie lange dauert ein solcher Bausparvertrag, bis er zuteilungsreif ist?
Drittens kommt es darauf an, ob die Bank überhaupt bei so einer Vollfinanzierung mitgeht.

LG tina1

 

[Marc4Mac]

ohne Eigenkapital ein Haus zu kaufen ist Träumerei, besser gesagt Spinnerei. Was mit diesen Leuten passiert hast Du plastisch vor ein paar Wochen in Amerika vorgeführt bekommen...

Kann ist so nicht stehen lassen. Die einen kaufen sich ein Haus für 250.000 Euro und haben 50.000 Euro EK, die anderen geben sich mit weniger zufrieden und legen nur 150.000 Euro ohne EK an. Na, welche Belastung ist wohl höher? Letztendlich entscheidet das eh die Bank... Eine Gespräch bei der Bank ist kostenlos aber nicht umsonst. Vorher sollte man allerdings genau rechnen wieviel Geld man wirklich über hat.

 

[Inkalilie]

Das Problem ist, dass die Bank als Gegenwert für die Finanzierung nur das Haus hat - da wird die Hauskaufsummer gerechnet und vielleicht auch die eine oder andere Renovierung. Aber alles was an Notar, Grundbuch, Garten anlegen, Wandfarbe kaufen, Lampen kaufen.... noch benötigt wird, ist nicht abgesichert. Das nennt sich dann eine - nur um eine Zahl zu nennen 120 % Finanzierung. Die Bank muss 20% mehr an euch auszahlen wie das Haus wert ist. Zum einen gibt es nicht viele Banken die das überhaupt machen - einige nehmen über 80% schon nicht mehr an - und wenn sie das Darlehen übernehmen, ist der Zinssatz den man bekommt alles andere als durchschnittlich. Ist für die Bank halt eine Risikofinanzierung. Könnt ihr die Finanzierung nicht halten und muss das Haus zwangsversteigert werden, bekommt die Bank wenn sie Glück hat 50 % des Darlehens zurück und muss sich die anderen 50 % als Verlust an die Backe nageln.

Ich kenne die jetzt aktuellen Zinssätze nicht - habe vor 2 Jahren gekauft. Schätze aber, dass bei 800 € die ihr monatlich bezahlen wollt, nur 0,5 % Abtrag drin sein kann. Damit zahlt man natürlich heftig lange.

Aber um es wirklich zu beurteilen, müsst ihr wirklich einer oder zwei Banken die Zahlen vorlegen und schauen was sie für einen Zinssatz anbieten. Die Zahlen die ihr fürs erste braucht ist euer Jahreseinkommen, der Kaufpreis des Hauses und die Summe die Ihr aufnehmen wollt (Kaufpreis + 5 % Notar/Grundbuch... + Renovierungskosten + Nebenkosten wie Terasse anlegen, Lampen Farbe.... kaufen).

 

[BlumeW]

Hallo.

Super, erstmal vielen Dank für die vielen Tipps bezüglich der Versicherungen und des Energieausweises, damit man vorher weiß was da haus so braucht.
Die Renovierungskosten haben wir schon mit eingerechnet.. zum Glück haben wir alle Handwerklichen Fähigkeiten in der Familie.
Das Dach sowohl die Fenster sind neu an dem Haus, das Haus ist gebraucht, zur Heizung kann ich nicht sagen, aber da mein Freund und mein Vater vom Fach sind übernehmen sie den Part....
125 m² Wohnfläche und ca. 400m² Grundstück...Preis 100.000 €.
Ein Haus ohne Eigenkapital ist sicher möglich, dazu habe ich mich schon bei der Bank erkundigt.
Einen Bausparvertrag über die Summe anzulegen, da zahle ich ja bis ich alt bin um endlich 50.000 Ek zu haben, also ein absolutes no go.
Wir müssen dieses Jahr umziehen, das steht fest und eine Wohnung die wir brauchen lege bei 800 - 1000 Euro kalt... da kann ich doch auch gleich ein Hausabbezahlen, nur sicher sind dort nie ganzen Nebenkosten (versicherungen, Müll, Steuern) doch höher als bei einer Wohnung, daher wollte ich gerne ein paar Tipps was man so bedenken muss. Der Termin zur Beratung ist heute... mal sehen was die so sagen..

Danke und viele Grüße.

 

[Inkalilie]

Die Grundsteuer ist auch etwas, was gerne vergessen wird...

Viel Glück bei der Bank, hoffe sie machen ein Angebot das für euch ok ist!

 

[tina1]

Hallo,

die Grundsteuern, Müll und Wohngebäudepflichtversicherung sind Pillepalle-Beträge.
Die Grunderwerbssteuer und der Grundbucheintrag bringen einen auch nicht wirklich um, ebenso die Notarkosten.
Und außerdem zieht man im Normalfalle ja auch mit Lampen in ein Haus oder eine neue Wohnung ein. Auch renovieren muß man da ab und zu. Auch die alte muß ab und an neu gemacht werden.
Vielleicht kann man sich ja die Terrasse auch das erste Jahr verkneifen, oder womöglich ist sie schon da.
Gibt es bei älteren Häusern überhaupt einen Energiepaß?

LG tina1

 

[Ilona910]

natürlich muß ein älteres Haus auch einen Energiepaß haben. Wenn das Haus vom Eigentümer bewohnt wird, ist kein EP nötig. Wird es aber vermietet oder verkauft, muß der EP vorhanden sein.

 

[tina1]

Hallo Ilona,
danke, wußte ich nicht. Aber ich will ja auch nicht verkaufen.

LG tina1

 

[BlumeW]

Also bei der Sparkasse gibt es einen Rechner.. der ist echt super. Er errechnet einem auch gleich die Nebenkosten (Markler, Steuer, Grundbucheintrag) , bei 2 %iger Tilgung würden wir für 150.000 Euro knapp 900 € im Monat bezahlen. und das ganze bei angenommenen gleichbleibenden Zinssatz und einer Zinsbindung von 10 jahren 25 Jahre abbezahlen.. Das hört sich doch nicht schlecht an oder?

 

[fredman]

@BlumeW
Du solltest aber der Bank einen super Job vorlegen, daß die das ohne EK Finanzieren!
(nur ein Haus als Gegenwert nimmt keine Bank mehr)
Immerhin mußt Du locker 1100-1300 jeden Monat Cash auf den Tisch legen können.
Die Bank wird auch sicher alle Versicherungen die nur möglich sind verlangen
fredman

 

[ruppi]

Hallo blume,
hört sich gut an. Würde ich nehmen. Wie soll der Grundbucheintrag aussehen? Steht Dein "Freund" auch mit drin? Was machst Du ohne Freund oder Arbeit? Wer bezahlt die 900 € weiter?

 

[Dalton]

Hallo.Wir sind 2007 angefangen zu bauen.Haben auch 150000 Euro aufgenommen.Wir zahlen 825 € monatlich ab bei 2% Tilgung, 15 Jahre festgeschriebener Zins, mit möglichen Sondertilgungen.Wer heute Bauen möchte,bekommt bestimmt einen noch etwas besseren Zinssatz,da der Leitzins ja im Keller ist.Frag mal bei der DEBEKA Versicherung nach.Die sind meistens günstiger als die Hausbanken.Mfg Thomas

 

[Hobbiegärtner]

Hallo Blume,
Möchte es nicht schlecht reden aber:
1. 150 000,-- für ein Haus ! Entweder neu als Ausbauhaus oder älter und Renovierungbedürftig (Also mindestens nochmal so viel die nächsten 5 Jahre an Kosten!)
2. Eigenkapital soll mindestens 30 % betragen!
3. Eine Deutsche Bank darf es nicht finanzieren ohne EK!.
4. Auslandskredit kommt auch nicht mehr in Frage,da es Schweizer Banken auch nicht mehr gut geht,die Kündigen sogar alle Neuabschlüsse!!!!.
5. Eine Bank argumentiert so: wer kein EK hat kann nicht sparen,wer nicht sparen kann ist nicht Kreditwürdig.
Also sparen ,Bausparvertrag, ... bis genügend Eigenkapital da ist und dann kaufen .
Versucht das Haus doch zu mieten mit Vorkaufsrecht so nach dem Motto jetzt einziehen und in 10 Jahren kaufen! Da gibt es auch verschiedene Kaufmodelle dazu! In 10 Jahren ist auch ein Betrag angespart dazu.
Ich habe meinen Kunden immer gesagt: Wenn sich die Frau nicht schön machen kann und mal was neues kaufen , da das Geld nicht reicht geht auch die Ehe in Brüche ! und das hat garantiert was.
Gruß
Klaus

 

[Wegberger]

Hallo Blume,

Banken, Sparkasse & Co sind meiner Erfahrung nach zu ungünstig in Ihren Konditionen für den kleinen Bittsteller -> Privatkunde.

Ich habe damals ( vor 3 Jahren ) auf Empfehlung einen Vermögensberater genommen, der rein durch die Vertragsvermittlung aber ohne Provision vom Kunden eine maßgeschneidertes Finanzierungpaket aufgestellt hat.

Hat mir c.a 0,85 % besseren Zins gegenüber der besten von mir in Eigenregie gesuchten Bank gebracht. Allerdings habe ich drei verschiedene Standbeine ->CAP-Darlehen, KfW und Bausparen mit Voraberteilung kombiniert.

Gruss
Dirk

 

[BlumeW]

HAllo,

also der Bank Termin war sehr positiv, es spricht nichts dagegen, ein Haus ohne EK zu kaufen... so lange wir einen unbefristeten Arbeitsvertrag sowie usere Abrechnung vorlegen. Am Mittwoch rechnen wirdas ganze mal genauer durch mit dem Finanzberater.. wieviel wir uns leißten können etc.
Also dürfen die Deutschen Banken es doch :-9
Grundbucheintragung werden wir beide drin stehen mein Freund und ich. Eine garantie dass man nicht Arbeitslos wird kann ja wohl so gut wie keiner geben... Der Zinssatz ist so seit so niedrig, das es für uns garnicht so teuer wird. 2 % Tiglung ca. 900 € im Monat auf 25 Jahre... garnicht mal so schlecht... LG