Erdgeschoss oder Obergeschoss?

[billymoppel]

na als ferienwohnung vermieten.
touristisch gesehen liege ich in 1a-spitzenlage, auf firmen und monteure wäre ich nicht angewiesen, bei der größe hätte die 2-3 schlafzimmer und ich würde 80 euro/nacht nehmen bei normal schlichter aussstattung (1 duschbad, 1 toilette keine sauna, überschaubare küche) schon bei 50%-quote würde ich beim mieterlös liegen (plus nebenkosten), in meiner lage würde ich von 80-90% auslastung ausgehen, wenn ich bock drauf hätte. so sieht es jedenfalls bei den nachbarn links und rechts aus.
150qm en block sind hier defintiv nicht vermietbar, für solchen wohnungsgrößen ist kein markt da. dafür sind immobilien zu billig und die zinsen zu niedrig.
ein freund von mir hat sich eine wohung dieser größe allerdings in leipzig gemietet - mit dem zugehörigen anspruchsdenken: spitzenlage, spitzenausstattung und niemals würde er mit dem vermieter in einem haus leben wollen. und sobald ihm irgendwas nicht passt, wird er eine firma anrufen und seinen kram auf einen laster laden und woanders auspacken lassen. er ist in den letzten zwei jahren dreimal umgezogen - klar, geld spielt keine rolle. und er scheint schon wieder einen umzug vorzubereiten: dieses mal ist ihm das parkhaus zu eng :d

noch eine kleine geschichte: ein weitere freundin von mir, die auch in ihrem haus vermietet, meinte eines tages das große los gezogen zu haben: ein deutscher großkonzern mietete die wohnung für seinen örtlichen verteter. nach knapp zwei jahren wurde der mann versetzt un der konzern kündigte den vertrag. soweit so gut. natürlich floß die miete immer direkt vom konzern. nach dem auszug kam die letzte heizungs- und wasserabrechnung und meine freundin kippte fast vom stuhl, für die betreffende wohungen steigerunsgraten von 400% und mehr...dann fiel ihr ein, dass der verteter sich die letzten 9 monate in seiner wohnung ein kind zugelegt hatte...die waschmaschien muss unaufhörlich gelaufen sein und die thermostate standen wohl auf anschlag. natürlich hat sie frohen mutes die rechnung an den konzern weiter gereicht - der rechtsstreit tobt jetzt schon zwei jahre...
sie hats auch dran gegeben mit dem vermieten.

 

[Supernovae]

na als ferienwohnung vermieten.
touristisch gesehen liege ich in 1a-spitzenlage

Okay!
Das kommt wohl aber auch ein bisschen darauf an wo das Haus der TE steht.

Ich wüsste für mich persönlich nicht ob ich oft andere Menschen gerne im Haus hätte, aber da gibt unterschiedliche Charaktere...

 

[Jazz Brazil]

Jung, weiblich, ledig, mit Kind(ern, Haustieren womöglich) sucht....Wohnung....

Wenn es nach Deutschland geht, wird ab ledig gar nicht mehr weitergelesen und nur noch gelacht.

 

[Skarn483]

Hallo und vielen dank an euch.

Also...klar wäre es schöner nicht zu vermieten und seine Ruhe zu haben und Finanziell wäre ich auch nicht abhängig von der Miete, nur knapp 150 Quadratmeter leer lassen und heizen finde ich auch für Unsinn.

Ich bin noch lange nicht so weit, dass ich sagen kann ich vermiete. Ich habe noch genug zu tun und somit Bedenkzeit.

Die Lage wo ich bin ist auch nicht die beste. Ein Dorf neben einen der ärmsten Städte Deutschlands.

Wenn ich 450 Euro Kaltmiete bekomme bin ich froh.

Man kann richtig Pech haben mit Mieter die einem viel kaputt machen, aber man sollte nicht immer vom schlimmsten ausgehen.

 

[billymoppel]

das ist sehr sehr wenig, du musst steuern drauf zahlen und möglicherweise höhere krankenversicherungsbeiträge...
und die mieter müssen sich ja nicht nur die miete leisten können, sondern auch die nebenkosten und die sind bei 150qm natürlich auch höher als bei 80qm.
was bleibt über? und dann rechne die schäden, die mieter anrichten können und rechne, was es dich kosten kann, nicht zahlende oder störende mieter aus der wohnung zu bekommen. und ob du das geld je wieder siehst...
schau dir doch über airbnb oder booking mal die ferienwohnungen in deiner gegend an. ferienwohnungen werden immer gebraucht, auch wenn man nicht in 1a-touristenlage lebt wie ich.
wir haben letztens eine ferienwohnung für eine freundin gesucht irgendwo im nirgendwo in mainfranken, auch keine topgegend und wir hatten echt schwierigkeiten, was zu finden.
ließe sich die wohnung denn eventuell teilen?

 

[Skarn483]

Ich muss mir das alles genau überlegen und auf jeden fall mit einem Anwalt reden wegen Mietvertrag usw. Es muss schon stimmen alles.

Teilen unmöglich, dass geht nicht.

Klar, 25% von der Kaltmiete geht ans Finanzamt, dass weiß ich.

 

[Rosabelverde]

Wenn ich 450 Euro Kaltmiete bekomme bin ich froh.

Boah ich zieh bei dir ein!!!

Ein Mieter, der richtig viel kaputt macht, war ich auch. Jedenfalls sah das mein Vermieter so. Der wohnte über mir und ich im Erdgeschoss.

Problem: Wassereinbruch bei mir im Bad. Vermieter: ich hätte ja garantiert mit Binden den Abfluss verstopft. Ich: Binden! Dass ich nicht lache! Wann war das denn?? Na gut, er rufe den Kanalreinigungsdienst an. Aber erst am Montag.

Ich: Das Wasser läuft aber schon auf den Flur! Er müsse bitte sofort anrufen!

Er: Es ist Freitagabend. Wochenende kostet extra!

Ich: Tut mir leid, ich kann's nicht ändern. SO:FORT!

Derweil lässt Vermietergattin die Waschmaschine laufen. Die Überschwemmung schwappt von meinem Bad aus über den Flur in den allgemeinen Hausflur. Der Vermieter schaut sich das an und brüllt rauf zu seiner Frau, sie solle sofort die Scheißwaschmaschine abstellen!!!!

Der Kanaldienst kommt auch sofort. Stochert in meinem Duschabfluss rum, findet nix.

Vermieter keift rum: Haare! Vermutlich hätte ich ja immer lange Haare in den Abfluss und Haare gehören nicht ins Klo und ...

Der Kanaldienst fand dann heraus, dass in der Abwasserleitung vom Haus zur Straße ein Stück Rohr defekt war. Rohr war zusammengebrochen und ein Teilstück verstopfte den Abfluss.

Aber nicht dass der Vemieter anschließend den versifften Teppichboden auf meinem Flur bezahlt hätte!?!

Skarn, ich will dir nichts unterstellen. Ich will nur deine Entscheidung EG oder OG komplizieren ...

... denn wie du's machst, ist es verkehrt.

Nachdem mein Vermieter verstorben war, zogen auch oben Mieter ein. Ein zerstrittenes Ehepaar mit 2 Teenager-Kindern war die größte Katastrophe. Die Teenies hassten sich und tobten mit voll aufgedrehter Musik gegeneinander an ... 2 verschiedene Sounds gleichzeitig, bei offenen Fenstern! Und den Ehekrach der Eltern lieferten mir auch die offenen Fenster Wort für Wort an den Frühstückstisch ... :d

Ehepaar mit 2 Kleinkindern war die reine Erholung. Die Kurzen trappeln zwar mehr rum, aber das ist nur kleiner Lärm verglichen mit den übermusikalischen Teenies und auch gut zu ertragen, wenn man die süßen Kleinen kennt und sich manchmal für ein kleines Spiel auch in die Wohnung einladen kann.

Skarn, für was hast du dich denn jetzt entschieden? Oben oder unten?

 

[Lauren_]

Wow, eine Menge Horrorgeschichten...
Natürlich gibt es die, und vermieten kann sicherlich auch unkomfortable Nachteile haben. Aber ich muss sagen, dass ich (einschließlich uns selbst) einen Haufen absolut untadelige Mieter kenne, die noch nie Probleme mit ihrem Vermieter hatten.

Mein Eindruck (an den Stellen, wo ich es mitbekommen habe) ist eher, dass es eine Menge schlechte Menschenkenner gibt, die sich sonderbare Mieter ins Haus holen oder in die Mietwohnung setzen, und später dann gejammert wird, wie komisch die Leute doch seien.

Es gibt hierzulande zum Glück jede Menge nette, anständige Menschen, die ihre Miete pünktlich bezahlen und nicht auf Ärger und Streit aus sind.


Natürlich sind Fälle wie der Psychoterror zwischen Vermieterin und Mieterin sehr schlim, aber da ich in meinem Leben schon unzählige Mieter kennengelernt habe, und noch nie zuvor von solchen Geschichten gehört habe, gehe ich davon aus, dass solche Fälle eher die Ausnahme als die Regel sind.

Es gibt mittlerweile so unglaublich viele Menschen, die einfach froh sind, ein anständiges Dach über dem Kopf zu haben und keinen Ärger möchten und/oder brauchen.
Wie gesagt - wenn man ein halbwegs brauchbarer Menschenkenner ist, ist es doch kein Hexenwerk, die Wohnung an jemanden zu vergeben, der einem sympathisch ist und grob die Spreu vom Weizen zu trennen.


Viel Erfolg bei der Entscheidung!

- und ps, ich würde im Erdgeschoss bleiben, wäre für mich (allein wegen des Gartens) gar keine Frage.

 

[Skarn483]

Also entschieden habe ich mich noch nicht aber ich tendiere zum OG.

Aber bis dahin ist noch Zeit. Habe noch eine Menge zu tun.

Vielen dank für die vielen Infos und Warnungen.

Am liebsten würde ich das OG abbauen, damit es nur eine Wohnung im Haus gibt. *lacht*

Das geht nun mal nicht und eine zusätzliche Wohnung die ich nicht nutze zu heizen ist auch doof.

Früher oder später werde ich vermieten und mir die Mieter genau aussuchen.

Dann kommt eh noch die Kosten mit Wasser, Strom, Öl. Wie ich das dann anstelle usw.

Strom hat jede Wohnung ein Zähler aber Öl und Wasser alles zusammen.

Aber das sehe ich dann wenn ich alles renoviert habe und bei meinem Anwalt einen Vertrag machen werde.

 

[Lauren_]

Am liebsten würde ich das OG abbauen, damit es nur eine Wohnung im Haus gibt. *lacht*

Das geht nun mal nicht [...]

Technisch gesehen ginge das sicherlich schon, aber baurechtlich gesehen nur dann, wenn auf dem Grundstück auch ein Bungalow stehen dürfte.
Ich selbst bin ein großer Bungalow-Fan, leider gibt es in unseren Breiten keine, weil der Grund so teuer ist. Da heißt es Handtuch-Haus mit Leben auf vier Etagen (=110-120qm verteilt auf vier Stockwerke).
Wenn du wirklich lieber einen Bungalow hättest, würde ich mal einen Architekten und die zuständige Stelle auf eurer Gemeinde nach den Möglichkeiten fragen... oft geht viel mehr als man denkt.

 

[Skarn483]

Selbst wenn wenn ich es umbauen lassen dürfte....das kostet sicher eine Menge....da kann ich auch neu bauen. ;-)

Aber danke dennoch.

 

[Skarn483]

Hallo nochmal.

Wenn ich vermiete und davon gehe ich aus wenn ich da wohnen bleibe, habe ich dennoch ein Problem.

Die Nebenkosten....

Strom
Wasser
Öl

Strom:

Strom ist getrennt nur meine Wohnung hat dann noch den großen Gang und Keller dabei im Stromnetz. Wie kann ich das handhaben? Die Mieter benötigen ja auch den Keller und den Großen Flur, läuft aber über mein Stromzähler. Was wäre die beste Lösung? Auf die Nebenkosten drauf?

Wasser:

Wasser ist nicht getrennt. Es gibt nur eine Hauptwasseruhr. Eine zusätzliche die beide Wohnungen trennt geht nicht, da in beide Wohnungen nur eine Leitung geht die in beiden Wohnungen Küche und Bad versorgt. Ich müsste alle Bäder aufreißen und neu machen aber die wurden erst vor 8 Jahren gemacht. Meine Oma dachte da nicht nach und verlangte es nicht zu trennen. Wenn ich damals schon da gewesen wäre hätte ich das so veranlasst.

Sollte ich da Pauschale verlangen oder geteilt durch die Leute die im Haus Wohnen?

Öl:

Beim Öl wollte ich Zähler an die Heizkörper montieren lassen von einer Firma, die das dann auch abließt. Anders ist es ja nicht zu lösen, da im Keller nur ein Kessel das ganze Haus versorgt. Aber wie ist das mit dem Warmwasser? Das wird durch Öl erhitzt...wie mache ich das mit den Kosten?

Ich will den Mietern nicht ihre Rechnungen zahlen, wenn sie höher sind und auch nicht an ihren kosten verdienen. Ich möchte das es korrekt abläuft.

Hat da jemand Tips für mich?

Danke im vorraus!

 

[jola]

Hallo ,

Allgemeinstrom : Flur, Keller,Außenbeleuchtung = ca. 50 - 60,- € im Jahr pauschal für den Mieter

Wasser : Nach Personen, ab 2 Personen 1x Waschmaschine als Person mehr
rechnen ( = 3 Personen ), da die ja häufiger waschen und duschen als ein Einzelner

ÖL : Ablesegeräte duch Firma anbringen lassen, in der Abrechnung wird dann
70 % für Öl und 30 % für Warmwasser gerechnet ( gesetzliche Vorgabe )

Gebäudeversicherung : Anteil nach Wohneinheiten ( 2 Wohnungen jeder 50 % )

Schornsteinfeger : Wohneinheiten

Grundsteuer : Wohneinheiten

Müll : Personenanzahl

Grundsteuer : Wohneinheiten

Falls ich was vergessen habe, hänge ich es noch ran .

 

[karlh]

Meine Meinung:

Hab jetzt nur Bezug auf deinen letzten Beitrag genommen.

Allgemeinstrom kannst du umlegen, vielleicht nach Personen. Sauber wäre ein gesonderter Zähler.

Strom für den Keller ist das kleinste Problem, einfach eine Leitung von der Wohnung des Mieters in seinen Keller legen.

Wenn es ein Zählgerät für Öl gibt, wäre das eine Möglichkeit Wenn du dass nicht kannst oder willst, wären Verbrauchsmesser an allen Heizkörpern notwendig, auch bei deinen, die dann z.B. Techem oder eine andere Firma 1x im Jahr abliest.

Warmes Wasser: Da gibt es Wasserzähler für warmes Wasser. Würde auch bedeuten, das du auch einen Zähler für das eigene Verbrauchte warmes Wasser einbauen musst.

Kaltwasser dito.

Entweder lässt du das über dich laufen, oder der Mieter muss selbst ein Energieunternehmen binden, letzteres wäre die sauberste Lösung. Gilt auch für den Strom.

Gekoppelt daran wäre das Abwasser, das ja auch ein Kostenfaktor darstellt.

Denke auch an das Abwasser vom Grundstück, welches macherorts erhoben wird.

Gebäudeversicherung ist deine Sache, kannst du anteilig für die Nebenkosen umlegen.

Schornsteinfeger dito. Fegen ist nicht abhängig vom Heizen.

Grundsteuer dito, kannst du über Nebenkosten umlegen.

Müll kann man trennen, in dem du für die Mieter eigene Mülltonnen bestellst und über die Nebenkosten umlegst.

Denke auch an SAT-Anlage, Straßenreinigungsgebühr, wenn fällig oder die Beteiligung des Mieters an den Arbeiten.

Schneeberäumung der Gehwege dito

Ich weis, das ist alles ein enormer Aufwand. Wenn du keine klare Rechtssicherheit schaffst, bist schon jetzt der Verlierer.

Der ganze Schwund, durch Zähler verursacht, ist in der Regel dein Problem.

Den ganzen Aufwand mit der Verwaltung ist natürlich dein Bier, kannst du nicht umlegen.
Allerdings Hausmeisterkosten, die du erledigst, kannst du teilweise umlegen, sollte aber im Mietvertrag verankert sein.

 

[Skarn483]

Oh ja, dass wird was.

Grundsteuer, Wohngebäude Versicherung? Das ist doch komplett meine Sache. Das geht doch den Mieter nichts an oder? Ich meine, wenn das Haus abbrennt bekommt er ja auch kein Geld von der Versicherung. Das wärs noch. ;-)

70% Öl und 30 % warmes Wasser? Die Ablesegeräte sind nur für das Öl bestimmt. Die Heizung verbraucht kein Wasser. Das ist doch ein geschlossener Kreislauf.

Beim Wasser werde ich eine Uhr zusätzlich an dem Einlaufrohr in den Heizkessel montieren und daraus den Warmwasserverbrauch durch die Personen im Haus teilen. Muss ich dann auch ausrechnen lassen.

Also wenn ich alleine Oben Wohne und unten ziehen 3 ein, dann zahl ich einviertel Wasser und die dreiviertel oder? Genauso wenn eine Rückzahlung ist dann bekommen sie dreiviertel zurück von der Rückzahlung. Versteh ich das richtig?

 

[Supernovae]

Grundsteuer und Gebäudeversicherung können in den NK's mit abgerechnet werden.
Auch so Sachen wie Kaminkehrer, Gartenpflege und Hausmeisterdienste wie auch Renovierungen oder Instandsetzungen können umgelegt werden.

Beim Wasser werde ich eine Uhr zusätzlich an dem Einlaufrohr in den Heizkessel montieren und daraus den Warmwasserverbrauch durch die Personen im Haus teilen. Muss ich dann auch ausrechnen lassen.

Also wenn ich alleine Oben Wohne und unten ziehen 3 ein, dann zahl ich einviertel Wasser und die dreiviertel oder? Genauso wenn eine Rückzahlung ist dann bekommen sie dreiviertel zurück von der Rückzahlung. Versteh ich das richtig?

Du kannst auch über die qm abrechnen-das ist zulässig (aber sicher für dich nicht so sinnvoll, wenn eine vierköpfige Familie einziehen sollte!)

Hast du dir vielleicht schonmal andere Infos zum Thema vermieten gesucht, außer hier?
(Ohne es böse zu meinen: Es klingt ein bisschen so als würdest du in die Vermietergeschichte ein bisschen unbedarft einsteigen...
Von daher wäre mein Rat, auch mal nen Anwalt Vermieterrecht/-Schutz etc. zu kontaktieren)

 

[Skarn483]

Also für mich ist vermieten komplettes Neuland.

Ich danke euch für die vielen Infos.

Ich werde definitiv zu einem Anwalt gehen und mir auch dort einen Mietvertrag machen lassen. Möchte sicher gehen.

Das man das alles in den Nebenkosten verankern kann wusste ich nicht.
Aber das muss ich genau planen und nichts überstürtzen.

 

[Dark Night]

Suche mal nach "vermieter-forum", Du wirst da viele Infos finden und Fachleute, die Fragen beantworten.

Aus eigener Erfahrung würde ich Dir empfehlen Wasserzähler zu installieren, vielleicht können in der oberen oder der unteren Wohnung ja auch jeweils 2 Wasserzähler (kalt und warm) in der Küche und im Badezimmer installiert werden, im Keller wäre eine zusätzliche Wasseruhr für den Gesamtwarmwasserverbrauch. Durch ausrechnen der Differenz kann man dann den Wasserverbrauch zuordnen. Über die Gartenbewässerung müßtest Du Dir ggfs. auch Gedanken machen, kostenmäßig.

Diese Investition wird sich dauerhaft rechnen, und wenn der Ertrag nur aus stressfreier Nebenkostenabrechnung besteht.

Ein Mieter, der Dauerduscher ist und die Raumtemperatur durch Dauerlüften reguliert, ist ein gewaltiger Kostenverursacher.

Wir vermieten seit 35 Jahren eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus und hatten bisher eigentlich nie wirkliche Probleme, wir haben die Wohnung allerdings nie inseriert, bei Mieterwechsel kamen die neuen Mieter per Mundpropaganda oder auf Empfehlung von Bekannten, das ist aber sicherlich im Großraum Hamburg einfacher.

Eine weitere Infoquelle: Eigentümerverband Haus & Grund, dort gibt es auch Mietverträge, die auf dem neuesten Stand sind und nach den Interessen der Vermieter abgefasst sind.

Viel Erfolg bei der Vermietung, Heike

 

[Skarn483]

Ok vielen dank für die Info. Ich werde mich mal an einen Fachmann wenden. Muss mich genau beraten lassen.

 

[Die Mimose]

Aus eigener Erfahrung oben, wie genannt ist es im Sommer möglich die Fenster zu öffnen und im Winter normalerweise wärmer. Zudem wie gesagt trampelt dir keiner auf dem Kopf herum.

Falls ich es überlesen habe: wie hast du entschieden?

LG