Wie den Wert eines Hauses samt Grundstück ermitteln

[Blanker Hans]

Hallo zusammen,


momentan zerbreche ich mir den Kopf über folgende Situation: Meine Freundin und ich haben ein hübsches Haus mit schönem, großem Grundstück entdeckt, welches wir SEHR gerne kaufen würden.

Der Eigentümer hat Interesse, innerhalb der nächsten Jahre zu verkaufen. Zur Zeit möchte er allerdings erst mal einen Anhalt dafür haben, was das alles ingesamt so wert ist. Jedoch haben weder er noch wir die geringste Ahnung davon, wie so etwas ermittelt wird. Zur Zeit sind wir die einzigen Interessenten, da noch niemand von seinem Verkaufsinteresse weiß.

Kürzlich hat er bemerkt, dass er nicht 3000 Euro oder mehr für einen notariellen Taxierer ausgeben möchte, sondern lieber das Haus im Internet anbietet und mal schaut, "was die Leute so bieten". Für meine Freundin und mich natürlich eine Horrorvorstellung (!), da wir ja nicht wollen, dass uns letzten Endes jemand anderes das Schmuckstück wegschnappt, der doppelt so viel Geld zur Verfügung hat wie wir. Lieber würden wir von vornherein versuchen, das aufzubringen, was der Herr verlangt, auch auf die Gefahr hin, dass es etwas über dem Marktpreis liegt. Aber er besteht eben grundsätzlich auf eine Wertermittlung irgendeiner Art.

Eine weitere Idee von ihm war, 4 oder 5 Immobilienmakler "antanzen" zu lassen und die mal schätzen zu lassen. Auch das wäre aus unserer Sicht nicht so toll, da wir einerseits befürchten, dass der Makler ihm aufschwatzt, dass Haus öffentlich auf den Markt zu bringen - wodurch wir wieder jede Menge Konkurrenten hätten. Der Makler wird ihm gegenüber sicherlich so argumentieren, dass der mögliche Verkaufspreis mit der Zahl der Interessenten steigen würde. Außerdem vermuten wir, dass der Makler ein Interesse daran hat, möglichst hoch zu schätzen, da er ja dadurch auch höhere Provisonen erlangt.

War schonmal jemand in einer ähnlichen Situation? Ich bin etwas ratlos. Wir würden eben lieber einen höheren Preis zahlen, als den Zuschlag zu verlieren, denn das Haus ist schon etwas wirklich BESONDERES. Ein richtiges Schmuckstück. Und wenn es erstmal auf dem freien Markt wäre, dann würden sich mit hoher Wahrscheinlichkeit gut betuchte Leute finden, die das doppelte des objektiven Werts oder sogar noch mehr zahlen würden. Wegen seiner Besonderheit ist es auch nicht mit anderen Häusern/Grundstücken vom Wert her vergleichbar.

Welche Schätzung wäre jetzt am vernünftigsten aus unserer Sicht? Ich habe schon von vielen Varianten gehört, aber kenne mich damit nicht wirklich aus: Schätzer von der Bank? Immobilienmakler? Bausachverständiger? Notarieller Schätzer? Ortsgericht?

Und wie sollten wir jetzt gegenüber dem Eigentümer argumentieren?


Viele Grüße
Blanker Hans

 

[Stellschnecklein]

Die Zeit der Traumschnäppchen ist doch lange vorbei.

Kaum ein Haus wird heutzutage zu winzigen Phantasiepreisen verschleudert.
Spätestens wenn ein Makler hinzugezogen wird, kommt eine Preisgestaltung, basierend auf dem ortsüblichen Grundstückspreis und dem Zustand des Hauses nach bestimmten Kriterien wie Alter, Größe, Erschließung, Ausstattung etc. zum tragen.

Das kann im Zweifelsfalle sogar zu Eurem Nutzen sein, denn die meisten "Verliebten" sind bereit, für das Objekt ihrer Begierde viel zu viel zu bezahlen und übersehen dabei oft den Sanierungsstau und andere wertmindernde Faktoren. Leider gibt es auch viele Verkäufer, die genau darauf setzen und eine Bruchbude wegen dieses emotionalen Faktors völlig überteuert anbieten.

Ich kann Euch nur empfehlen, "zur Übung" möglichst viele vergleichbare Häuser zu besichtigen und auch mal einen Blick in die örtlichen Zwangsversteigerungslisten zu werfen, denn dort gibt es amtliche Verkehrswergutachten, oft als PDF zum Download.

Sucht Euch einen Architekten oder Bausachverständigen für einen Ortstermin zur Begehehung mit grober Kostenüberschlagung. Das hat bei uns je nach Einzelfall 125-200 Euro gekostet und man liegt schon ziemlich exakt, was die Preiseinschätzung angeht. Einen notariellen Taxierer braucht man nur bei Erb- oder Vermögensangelegenheiten.

Vielleicht könnt Ihr den Verkäufer mit einem Angebot Euerseits auf Basis einer solchen Wertermittlung (minus Verhandlungsspielraum) überzeugen.

Ansonsten haben wir die Erfahrung gemacht, dass kaum ein Haus jenseits eines reellen Marktwertes über den Tisch geht, denn auch andere kaufen kein Fass ohne Boden.

 

[Rhoener55]

Hi,

auch wenn alles schon geschrieben wurde....

Letztendlich wird das Wert eines Objektes lediglich durch Angebot und Nachfrage bestimmt (dazu zählt auch das Immobilienweisheit daß 3 Dinge den Wert bestimmen--- Lage, Lage und Lage ---). Der jetztige Besitzer sieht momentan kein zwingenden Verkaufsgrund und Du kannst davon ausgehen daß jede Maßnahme Deinerseits zu eine empfundene Wertsteigerung führt.

Meine Erfahrung nach versuchen Makler den Wert niedrig zu schätzen um rasch ein Käufer zu finden (lieber schnell die Provi für 100k abgreifen als ewig lang versuchen ein Käufer für 150k zu finden). Kann natürlich hier anders sein als im Großstadtnähe.

Gruß,
Mark

 

[Marsusmar]

Lieb sein und zuvorkommend und ausdauernd.

Wir haben vor 20 Jahren Kontakt zu einem alten Ehepaar bekommen das sein Grundstück jahrelang verpachtete. Unter anderem an einen Onkel meines Mannes. Mit einem 6 monate altem Säugling und nicht echter Freundlichkeit gab es dann 720 m² zu 30.000 DM. Die zwei waren allerdings auch 90 Und 95 Jahre alt Und hatten vor zu heiraten. Dafür gab es 10.000 Sofort.
Zwei Jahre später bot man uns allein für das Stück Land 250.000 um ein Ärztehaus zu bauen. Aber das Grundstück war ideal als Spielund laufplatz. Nach 6 Jahren hatten wir abbezahlt da lebten beide nicht mehr. Gebaut haben wir erst nach 12 jahren weil die Bauzinsen im Keller waren und eine Top Finanzierung weil das Grundstück ja schon bezahlt war bekommen.

Aber ich glaube auch das man sowas nicht alle Tage erlebt.

Eins ist sicher zuviel Druck ist falsch.

Gruß Suse

 

[Yanjep]

Makler wollen (natürlich) das Haus vermarkten, ist schließlich ihr Job; von der Bank kommt nur ein Sachverständiger, wenn die Finanzierung über die Bank ansteht. Das Gericht hat damit auch nur dann zu tun, wenn das Haus zwangsversteigert werden soll.
Was bleibt, ist ein (kostenpflichtiges) Wertgutachten von einem privat beauftragtem Sachverständigen (Sachverständiger für Grundstückbewertung). Sooo irre teuer ist es auch wieder nicht

Dann wißt ihr auch, woran ihr seit, ggfs. auch, welche Mängel vorliegen. Die Kosten könnte man ja evtl. aufteilen.

Viel Glück

Yanjep

PS: Auch gut betuchte sind eher nicht bereit, mehr zu bezahlen als nötig. Geld hat man bekanntlich vom behalten und nicht vom ausgeben...

 

[Blanker Hans]

Erst einmal lieben Dank für eure Antworten und die nützliche Info!


Nach dem, was ich so mittlerweile mitbekommen habe, dürfte also der professionelle Sachverständige die vernünftigste Lösung sein. Aber ich bin momentan noch nicht so zuversichtlich, ob wir den auf ein paar hundert Euro "runterhandeln" können, denn viele der Gutachten, von denen ich so gehört habe, gingen kostenmäßig in die tausende.

Über den Vorschlag, die Gutachterkosten zu teilen, oder sie sogar zu übernehmen, haben wir auch schon nachgedacht. Aber momentan sagt das Teufelchen auf der linken Schulter "Ja, geh morgen hin und biete ihm das an, um so schneller wird er an dich verkaufen! Versuch auf jeden Fall, ihn von den Maklern fernzuhalten!" Aber das Engelchen auf der rechten Schulter sagt wie weiter oben Marsusmar: "Bloß keinen Druck! Lass ihn seine Experimente mit den Maklern machen, gib ihm ein paar Wochen Zeit und melde dich dann mit deinem Angebot."

Aber mit anderen Immobilien kann man das Grundstück wirklich nicht vergleichen. Das Haus ist in einem gut-mittelmäßigen Zustand und auch nicht allzu groß. Es müsste auf den ersten Eindruck hin bestimmt einiges saniert werden, auch genügt es nicht den Energievorschriften. Aber dafür ist das Grundstück riesengroß und in einer Traumlage, wo man heute auch für Geld und gute Worte keine Baugenehmigung mehr bekommt. Kurz gesagt: Der Gebäudezustand gibt schon Verhandlungsmöglichkeiten her, aber die Lage ist für so Verrückte wie mich einfach unbezahlbar.

Vielleicht sollte ich ihm den Vorschlag mit dem Gutachter per Post machen. Eventuell empfindet er das dann weniger als Druck, als wenn man alle paar Tage dort antanzt?


Gruß
Blanker Hans

 

[billymoppel]

die sache ist doch eigentlich einfach: biete soviel, wie es dir wert ist/du zur verfügung hast. genauso so viel ist das haus auch wert, jedenfalls für dich.
da brauchts doch keinen wertgutachter.
das angebot wird den verkäufer überzeugen - oder auch nicht (und danach scheints nach deiner schilderung ja eher auszusehen).
schnäppchen macht man heute nicht mal mehr im osten in der tiefsten provinz.
und ganz ehrlich, wenn es wirklich auf den freien markt gelangt und einige vorzüge hat: es wird immer einen geben, der ne mille mehr hat als du.

 

[smaugthegolden]

hier noch eine gute Seite mit Finanz-Rechner und anderen wichtigen Infos:
www.bau-plus.de

 

[Tosca]

die sache ist doch eigentlich einfach: biete soviel, wie es dir wert ist/du zur verfügung hast. genauso so viel ist das haus auch wert, jedenfalls für dich.
da brauchts doch keinen wertgutachter.
das angebot wird den verkäufer überzeugen - oder auch nicht (und danach scheints nach deiner schilderung ja eher auszusehen).
schnäppchen macht man heute nicht mal mehr im osten in der tiefsten provinz.
und ganz ehrlich, wenn es wirklich auf den freien markt gelangt und einige vorzüge hat: es wird immer einen geben, der ne mille mehr hat als du.

billymoppel,
da hast Du nur zum Teil Recht, denn ob es einen geben wird der noch mehr geben wird kann man nicht wiessen.

Aber am besten schau Euch andere Häuser auch an. Dann habt Ihr auch Alternativen, und der Verkäufer soll ruchig wissen, dass Du auch andere Häuser in Betracht gezogen hast.

Viel Glück

Eva-Maria

 

[Kraeuterfreund]

Aber dafür ist das Grundstück riesengroß und in einer Traumlage, wo man heute auch für Geld und gute Worte keine Baugenehmigung mehr bekommt.

Wenn es in erster Linie um das Grundstück geht und das Haus an sich eigentlich nichts wert ist (altes Haus mit immensem Sanierungsstau kannst du bei der Wertermittlung fast völlig vernachlässigen - das ist für sich genommen nichts mehr wert), müßte sich doch ein grober Anhaltswert über die Bodenrichtwertpreise ermitteln lassen. Die gibt es bei der Gemeinde bzw. dem Landkreis. Zumindest als grober Anhaltspunkt sollte das gehen.

Aber Vorsicht und sich genau schlau machen, ob ein Kauf bzw. Verkauf überhaupt möglich ist. Klingt komisch, aber ich hab das gerade im Urlaub erfahren: in einem Naturschutzgebiet stand ein einsames Ferienhaus, und ich hab mich sehr gewundert, dass es dort stehen durfte. Einige Erkundigungen vor Ort ergaben: der Besitzer hatte das Haus zu DDR-Zeiten gekauft. Nach der Wende wurde das ganze Gebiet Naturschutzgebiet, und er sollte enteignet werden und das Haus abgerissen. Nach mehreren Gerichtsprozessen war dann das Ergebnis, dass das Haus stehen bleiben darf, aber nicht vermietet und nicht verkauft werden darf und auch nur Erhaltungsarbeiten erlaubt werden, keine Erweiterungen oder Neubauten.

Ich wußte wirklich nicht (und hätte mir das auch nicht vorstellen können), dass man in Deutschland Eigentumsrechte dermaßen einschränken kann, aber es scheint so zu sein. Wenn du sagst, auf dem Grundstück gäbe es heute niemals mehr eine Baugenehmigung, würde ich mich deshalb sehr genau erkundigen, ob ein Verkauf und anschließender Umbau überhaupt möglich ist.