Altes Haus kaufen - Zustand Dachboden?

[Flo7]

Guten Morgen liebe Forummitglieder!

Wir überlegen uns ein altes Haus zu kaufen (Baujahr 1949), Zustand gepflegt. 1995 haben Modernisierungsarbeiten stattgefunden, wie z.B. das Dach wurde erneuert, neue Fenster eingebaut und ab 2013 hat das Haus eine neue Einbauküche erhalten, 2 neue Bäder, teilweise neue Fußböden und Türen wie auch eine neue Gaszentralheizung.
In einem Teil des Dachbodes besteht "Gestaltungspotential".
Jetzt unsere Frage an erfahrene Hausbesitzer und Selbermacher: würdet ihr sagen, dass der Dachboden in "gutem Zustand" ist?

Wir hoffen auf ein paar gute Anregungen

 

[mahatari]

Hierzu kann es nur eine eindeutige Antwort geben....wenn man es genau wissen will, sollte man einen Bausachverständigen beauftragen...
Mich verwundert immer wieder, wie man so eine Beratung von Laien erwartet...Ein Haus kostet eine Menge Geld...da sollten solche Kosten für einen Gutachter schon mit drin sein...

 

[wilde Gärtnerin]

Auf jeden Fall wurde schon mal am Dachstuhl nachgebessert.
Begutachten und beraten kann, wie mahatari schon meinte, nur ein Experte.

wilde Gärtnerin

 

[Gartentomate]

Wenn der Dachboden ausgebaut werden soll, ist wohl die Dachdeckung zu erneuern. Die Unterspannbahn erscheint mir nicht zeitgemäß. Links wurde Styropor an eine Wand geklebt, das sieht nicht gerade fachmännisch aus. Wie schon @wilde Gärtnerin schrieb, wurde am Dachstuhl nachgebessert, vom Hausbesitzer, oder vom Fachmann??
Ich schließe mich den Vorschreibern an, unbedingt einen Fachmann fragen, oder wenigstens ein Fachforum!! (Dann aber mit weiteren Fotos)

 

[wilde Gärtnerin]

Ich kenn mich mit alten Dachstühlen (und was sich darin, darauf, dazwischen alles verbergen kann) gut aus.
Mein Elternhaus ist um die 300 Jahre alt und unser jetziges Haus hat inzwischen auch mehr als 100 Jahre auf dem Buckel; bevor wir dort ans Renovieren/Umbauen gingen, waren erst einmal der Gutachter gefragt.
Ich würde auf jeden Fall auch überprüfen lassen, wie es mit dem bereits renovierten Teil des Dachstuhls aussieht - ob da nicht auch noch "Nachbesserungsarbeiten" anfallen könnten.

 

[Frau B aus C]

Beim Dach schließe ich mich den Vorrednern an: unbedingt Fachmann holen!

Ob die anderen Hausteile fachmännisch gemacht wurde, sollte auch einer Prüfung unterliegen.

Und dann kommt es natürlich auf den Preis an.
Nicht einschüchtern lassen!
Schließlich waren die Baumaterialien 1949 wohl auch nicht übbig/besonders wertvoll. Alles bedenken. Nicht die Brille vergessen

 

[Flo7]

Vielen Dank für eure schnellen Antworten! Wir werden das Haus diese Woche erst besichtigen. Uns hat erstmal nur interessiert ob der noch nicht renovierte Dachboden sofort auf Entsetzten stößt. Sollte es uns gefallen, planen wir bei der Zweitbesichtigung einen Experten mitzunehmen.

Viele Grüße

 

[Taxus Baccata]

So würde ich es auch machen. Schaut aber, wen ihr auswählt. Wir hatten mit zwei Gutachtern großes Pech, da wurden relevante Dinge übersehen. Ein Gutachter ist zwar wichtig, leider aber auch nicht zwingend eine rundum sorglos Garantie.
Hört im Zweifelsfall, falls euch das, was der Experte sagt, nicht schlüssig erscheint, auf euer Bauchgefühl. Das ist manchmal gar kein schlechter Ratgeber.

 

[Galileo]

Mich verwundert immer wieder, wie man so eine Beratung von Laien erwartet...

Wer sagt, dass nur Laien antworten dürfen

Alles bedenken. Nicht die Brille vergessen

Hört im Zweifelsfall, falls euch das, was der Experte sagt, nicht schlüssig erscheint, auf euer Bauchgefühl.

Hi Floh und willkommen im Forum.

Dein Vorhaben wird viel Geld kosten:

• Erneuert wurde das Dach sicher nicht - wahrscheinlich nur die Eindeckung (Dachziegel).
• Und diese Eindeckung ist wohl zu schwer, für den ursprünglichen Dachstuhl, denn warum sonst wurde die Zange (orange Balken) eingebaut, wenn nicht um, das absinkende Dach zusammen zu halten...
• Ein weiteres Indiz dafür ist der senkrechte Baumstamm - was stützt der?
• Wurden die Balken mal mit einer grünfarbenen Salzlösung impägniert? Eigentlich waren die früher transparent oder orange
• Oder ist da Moos?
• Die dunklen Flecken auf der Giebelwand geben das Verlegemuster der Hohlblocksteine wieder und dass sie durchfeuchtet sind.
• Die Abflussleitung durch den Raum müsste sicher geändert werden
• Nimm zur Besichtigung einen Dachdeckermeister/Zimmermannsmeister mit, allgemeine Baugutachter sind da nicht die richtige Wahl.

wünsche ein kritisches Auge und Erfolg

 

[Taxus Baccata]

Schön dass du wieder da bist, @Galileo!

 

[Galileo]

Schön dass du wieder da bist, @Galileo!

Danke -aber ich bin noch am hadern...

 

[Taxus Baccata]

Danke -aber ich bin noch am hadern...

Bitte trotzdem bleiben.

 

[Galileo]

Links wurde Styropor an eine Wand geklebt, das sieht nicht gerade fachmännisch aus.

Für mich sieht es aus, als wären nur Fugen ausgeschäumt worden - Das macht aber auch der Fachmann so, wenn die Platten ohne Falze sind.

 

[jola]

Danke -aber ich bin noch am hadern...

Ooooch ne, mach das nicht. Du bist hier doch richtig zu gebrauchen

 

[mahatari]

Wer sagt, dass nur Laien antworten dürfen

Natürlich kann auch ein Fachmann antworten...aber wie soll ein User denn hier den Fachmann erkennen?...
...Da das Haus noch nicht gekauft ist, würde ich doch eher einen Gutachter bevorzugen...wenn das Haus dann gekauft wurde...kann man ja zur Instandsetzung Handwerkmeister zur "Besichtigung" mitnehmen...

@Galileo ich schätze Deine kompetenten Aussagen grundsätzlich, nur ich finde, bei so komplexen Fragen sollte man keinen Rat im Hausgartenforum suchen...

 

[Taxus Baccata]

nur ich finde, bei so komplexen Fragen sollte man keinen Rat im Hausgartenforum suchen...

Ist immer der Standardspruch... aber warum nicht von der Erfahrung anderer profitieren..?
Da können so viele hilfreiche Tipps, auch jenseits fachlicher Einschätzungen, das gesamte Drumherum betreffend, gegeben werden.
Und auch fachlich kompetente Einschätzungen können durchaus kommen (wie Galileo beweist)
Fragen kostet nichts... abgedroschen aber immer wieder wahr.

Warum tauschen wir uns hier alle so fleißig aus und fragen nicht lieber direkt Gärtner unseres Vertrauens?

Und warum immer dieser Exklusivitätsgedanke?
Warum nicht in einem Forum fragen und einen Fachmann zu Rate ziehen..? (den man vielleicht mit Tipps aus dem Forum noch besser mit Fragen löchern kann..)

Abgesehen davon zwingt einen ja niemand, solche Fragen in einem Forum zu stellen. Wer der Ansicht ist, dass man das nicht tun sollte, der muss ja nicht..?

 

[jola]

Ist immer der Standardspruch... aber warum nicht von der Erfahrung anderer profitieren..?

Stimme ich Dir zu, und wenn man keine Ahnung hat, kann man ja auch einfach mal die Klappe halten.

 

[Flo7]

Vielen Dank euch Allen noch mal! Die meisten Antworten waren sehr hilfreich und haben nochmal zum nachdenken angeregt.

@Galileo: ein Teil deiner genannten Punkte haben uns auch schon stutzig gemacht (die Zange und der Baumstamm zB). Ich glaube auch nicht, dass das grün Moos sein soll. Mal abwarten. Besichtigen können wir das Haus ja trotzdem mal

 

[Galileo]

@Galileo ich schätze Deine kompetenten Aussagen grundsätzlich, nur ich finde, bei so komplexen Fragen sollte man keinen Rat im Hausgartenforum suchen...
[/QUOTE]
Danke @mahatari

Da das Haus noch nicht gekauft ist, würde ich doch eher einen Gutachter bevorzugen...wenn das Haus dann gekauft wurde...kann man ja zur Instandsetzung Handwerkmeister zur "Besichtigung" mitnehmen...

Da bin ich ganz anderer Meinung.
Bin zwar kein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter, doch habe ich viele Jahre bis Heute Baugutachten und Bauabnahmen für Private, Bauträger & Versicherer gemacht.

Dabei habe ich öfter festgestellt, dass die "allgemeinen Baugutachter" mangels handwerklicher Erfahrung kein Auge für Details und komplizierte Ursachen hatten.

Meine Gutachten wurden im Streitfall (Prozess) von meinen Auftraggebern (auf Grund meines Vorschlags) einem vereidigten Kollegen vorgelegt "zum Abstempeln" - Die waren in der Regel froh, keine Bestandsaufnahme oder Beweissicherung noch machen zu müssen.
Unter dem Strich war das insgesamt auch kostengünstiger für den Auftraggeber.

Vor einem Hauskauf würde ich immer erst kompetente Handwerker zur Sanierungseinschätzung mitnehmen, die sind auch sehr viel günstiger oder machen es gar kostenlos.

 

[Taxus Baccata]

Dabei habe ich öfter festgestellt, dass die "allgemeinen Baugutachter" mangels handwerklicher Erfahrung kein Auge für Details und komplizierte Ursachen hatten.

Kann ich leider nur zustimmen, @Galileo, entspricht genau unserer Erfahrung...

 

[wilde Gärtnerin]

Seh ich ein wenig anders und hab das Flo auch gesagt:
mein Mann war Fachanwalt für Baurecht und er sagte immer und immer wieder seinen Mandanten: vereidigter Sachverständiger - hier vor allem fürs ganze Haus, was mir hier sehr wichtig erscheint.
Erst, wenn dieser keine größeren Mängel feststellen kann: kommen die Handwerker.

 

[Taxus Baccata]

Mandanten: vereidigter Sachverständiger - hier vor allem fürs ganze Haus, was mir hier sehr wichtig erscheint.

Wir hatten zwei da... und beide haben sehr wichtige Dinge nicht gesehen. Schaden für uns: 20.000 Euro.
Ich bin daher aufgrund eigener Erfahrungen mehr als ambivalent.
Würde heute zuerst den Handwerker und dann den Sachverständigen hinzuziehen.
Aber schief laufen kann es sicher auf beide Arten... eine 100%ige Sicherheit gibt es leider nicht.

Es ist ja immerhin gut, dass nach neuer Gesetzeslage Verkäufer auch nach dem Kauf für versteckte Mängel zahlen müssen. Leider trat dieses Gesetz erst kurz nach unserem Immobilienkauf in Kraft.

 

[wilde Gärtnerin]

Da hast du sicher Recht; aber mir scheint es in diesem Fall ganz wichtig, das gesamte "sanierte" Haus zu begutachten.
Und das kein auch kein erfahrener Handwerker.
Schlimm ist das bei euch verlaufen:-(
Eine PN an dich ist unterwegs...........

 

[Galileo]

mein Mann war Fachanwalt für Baurecht und er sagte immer und immer wieder seinen Mandanten: vereidigter Sachverständiger - hier vor allem fürs ganze Haus, was mir hier sehr wichtig erscheint.

Da hst Du auch recht, doch finde erst mal eine guten und die nehmen auch richtig Geld.

Offentlich bestellt und vereidigt ist wie Bezirkssschornsteinfegermeister oder Notar - eine Linzenz zum Geld drucken

diesem Fall ganz wichtig, das gesamte "sanierte" Haus zu begutachten.
Und das kein auch kein erfahrener Handwerker.

Deshalb aufteilen in Fachgebiete

 

[poldstetten]

Was man schönes aus einem Dachgeschoß machen kann, möchte ich Euch zeigen
.

 

[Flo7]

Hier noch kurz die Fortsetzung... Wir haben uns das Haus am Samstag angesehen. Gleich beim reinkommen wurden wir von einem stark verrusten Geruch empfangen. Die Besitzerin heizt aktuell nur mit dem Kachelofen. Die Decke und Wände des TV Zimmers und des Schlafzimmers waren grau bis schwarz verfärbt. Hinter der Couch bröckelt der Putz ab, hinterm Schrank wurde einfach ein Loch nach außen gebohrt, um das Kabel der Satellitenschüssel zu verlegen. Aber das Schlimmste erwartete uns oben. Der alte Teil des Hauses war mal eine Scheune oder Stall. Als wir oben waren nahm die Maklerin ein paar Styroporplatten aus der Wand damit wir dann durch das entstandenen Loch auf der Mineralwolle auf den unausgebauten Dachboden gehen konnten. Der Baumstamm stützt den großen Querbalken der längs von vorne bis hinten das Dach hält. Dieser ist komplett porös, man kann problemlos Stücke abbrechen und er ist übersät mit kleinen Löchern. Das Dach ist nicht gedämmt. In der Spitze unterm Giebel befindet sich ein Loch. Ich frage mich, wie das Haus einen Energieausweis zwischen B und C erhalten konnte. Und wie der Zustand als gepflegt bezeichnet werden konnte. Das müsste doch schon als renovierungsbedürftig zählen. Nachdem wir jedenfalls dort für 5 Minuten standen kam der Husten und die Entscheidung ist gefallen. Man müsste noch einiges an Geld reinstecken und das ist es nicht wert gewesen. Dazu war es auch etwas zu teuer für die Gegend.

Herzliche Grüße und Danke an eure guten Ratschläge und Hinweise!

 

[mahatari]

Das alles lies der Dachboden vermuten....so etwas könnte man nur als kostenloses Erbe verkraften...Auf dem Lande gibt oder gab es etliche solcher Häuser...Wenn es in den neuen Bundesländern liegt, dann könnte es ein Neubauernhaus sein....Damals wurden solche Häuser, halb Stall halb Hau gebaut, um schnell beides zu bekommen, (die Bodenreform hatte ja vielen ein Stück Land beschert)..Später lebten dann oft Mieter in so einem Haus und jeder baute (oder pfuschte) nach seinen Möglichkeiten daran herum....Andere Häuser, die nicht ins Genossnschaftseigentum übergegangen waren, wurden sehr gut umgebaut, renoviert..und konnten auch durch die Alleinlage zu Schmuckstücken werden...
Auch das gehört zu deutschen Geschichte...

 

[Galileo]

Hier noch kurz die Fortsetzung...

Floh, danke fürs Feedback!
Hört sich mehr nach Sanierung, statt Renovierung an

Grüsse

 

[Taxus Baccata]

Hier noch kurz die Fortsetzung...

Schließe mich Galileo an, vielen Dank dass du uns berichtet hast wie die Geschichte ausgegangen ist.
Es klingt wirklich nach Sanierung statt nach Renovierung, und die lohnt ja auch nur, wenn die Substanz wirklich top ist.
Ich wünsche euch sehr, dass ihr etwas besseres findet.

 

[wilde Gärtnerin]

Schön, dass du dich noch einmal gemeldet hast, Flo.
Wünsche euch bei der weiteren Suche bessere, v.a. ehrlichere Angebote und viel Erfolg.

LG
wilde Gärtnerin

 

[Flo7]

Häuser...Wenn es in den neuen Bundesländern liegt, dann könnte es ein Neubauernhaus sein...

Ja genau, es liegt in Brandenburg, direkt an der mecklenburgischen Grenze. Die letzten Eigentümer lebten dort seit 2013. Leider ist der Mann verstorben, daher der Verkauf.

Vielen Dank euch für euer Feedback und eure Wünsche

 

[mahatari]

Ja genau, es liegt in Brandenburg, direkt an der mecklenburgischen Grenze. Die letzten Eigentümer lebten dort seit 2013. Leider ist der Mann verstorben, daher der Verkauf.

Vielen Dank euch für euer Feedback und eure Wünsche

Wenn Dir die Gegend zusagt, dann lohnt es sich weiter zu suchen....wir haben auf unseren Radtouren dort viele Häuser gesehen, die neue Eigentümer suchen, oder schon gefunden haben. Dort haben vielleicht Menschen gewohnt haben, die keine Arbeit mehr hatten oder sich nicht mehr alleine versorgen konnten...
Im Bekanntenkreis werden auch immer mehr Häuser verkauft, viele sind nicht mehr in der Lage ist, alles zu unterhalten...Nachbarn sind gerade in die Kreisstadt gezogen und die Neuen fahren ca 600km....in ihr neues "Wochenenddomizil"...

 

[Flo7]

Wenn Dir die Gegend zusagt, dann lohnt es sich weiter zu suchen....

Ja, das machen wir auch. Für uns soll es auch erstmal "nur" ein Wochenendhaus sein. Wir wohnen in Berlin, unsere Kinder sind 12 und 14 und vielleicht wollen wir raus aufs Land ziehen, wenn die Kinder aus dem Haus sind. Allerdings sind die Preise in den letzten Jahren auch dort stark gestiegen. Das Haus, welches wir uns angesehen haben, hat 2013 sicher höchstens 100000€ gekostet. Meine Oma wohnt nicht weit weg und bei ihr im Dorf wurden vor 10 Jahren Häuser für 80000€ verkauft.